[인천=문찬식 기자] 인천시(시장 유정복)가 전국 최초로 재개발 뉴스테이 시범 사업 추진에 나선다.

시는 장기간 정체돼 있는 재개발사업의 활력을 불어 넣고 임대주택 보급을 위해 뉴스테이(정부가 1.13 대책에서 발표한 기업형 임대주택)를 재개발에 도입한다고 28일 밝혔다.

첫 번째 사업으로 부평구 청천2구역 주택재개발사업에 기업형 임대주택(뉴스테이) 3,197세대를 2017년까지 공급할 계획이다. 이는 재개발․재건축 등 정비 사업에서 나오는 일반분양분을 기업형 임대로 공급하는 전국 최초의 사업이다.

정비사업의 미분양 리스크를 줄여 정체된 재개발․재건축 사업을 활성화하면서 직주근접성이 좋은 도심에서 양질의 기업형 임대를 공급하는 선도모델이 될 것으로 평가된다. 부평구 청천2 재개발구역은 인천시 정비계획 기준, 전체 공급(예정)세대가 3,592세대(용적률248%)에 이르는 대규모 사업장이다.

일반분양분 상당수가 미분양될 우려가 제기돼 2010년 6월 사업시행계획 인가를 받은 이후 사실상 사업이 중단된 상태였다. 시는 지난 3월 청천2구역을 정비사업과 연계한 기업형 임대주택 후보지로 국토교통부에 추천했다.

시와 국토교통부는 청천2 재개발사업이 사업규모를 고려할 때 기업형 임대 대량공급이 용이한 점과 대중교통 접근성이 우수하고 임대수요가 풍부한 점을 고려해 정비사업 연계형 뉴스테이 공급 선도 사업으로 추진하는 방안을 협의해 왔다.

따라서 인천시의 청천2 재개발 조합은 지난 5월16일 조합 총회를 개최, 정비 사업을 통해 나오는 일반분양분 전량을 기업형 임대사업자에게 일괄 매각하는 방안을 의결함에 따라 본격적으로 시범사업을 시작하게 됐다. 인천시 원도심의 도시정비 사업은 대부분 일반분양분에 대한 미분양 우려와 비례 율이 낮아 개별분담금이 과다해 사업추진을 못하고 있는 실정이다.


시는 그동안 낙후된 원도심의 활력을 불어넣고자 재개발 등 정비 사업을 옥죄고 있던 용적률, 노외주차장 설치 의무, 공동주택 인동거리, 단지내 차도 율, 재개발 임대주택 건설비율 완화 등 각종 규제를 풀어 왔다. 이는 국토교통부의 1.13 대책 발표에 따른 뉴스테이 정책 추진의지와 현장중심의 지원책에 인천시의 적극적인 행정지원 계획과 청천2구역 조합의 선택이 어우러져, 청천2구역 재개발사업이 재개할 수 있는 발판이 마련된 것이다.

정비 사업을 통한 기업형 임대 공급은 조합이 일반분양분을 시세보다 저렴한 가격으로 임대사업자(임대리츠)에게 매각하고 지자체는 할인매각에 따른 조합 손실분을 용적률 상양 등을 통해 보전하며 국토부는 주택기금 출자 등을 통해 임대 리츠 설립을 지원하는 방식으로 추진된다.

청천2 재개발사업의 경우 조합은 전체 공급물량 4,950세대(용적률 300% 적용시) 중 조합원에게 분양되는 1,493세대와 재개발 공공임대 260세대를 제외한 일반분양분 3,197세대 전체를, 시세보다 10～20% 저렴한 조합원 분양가 수준*(주변지역 전세가와 유사)으로 매각할 계획이다.

기업형 임대사업자에게 매각되는 3,197세대는 전용면적 76.97㎡가 1,729세대(54%), 전용면적 84.98㎡가 777세대(24.3%)로 중산층 가구 임대수요에 적합한 중형 평형이 전체 물량의 78.3% 수준이다. 시는 부진한 재개발 사업을 지원하기 위해 재개발 의무임대 비율을 0%까지 낮출 수 있는 인천시 주택재개발사업의 임대주택 건설비율을 5월26일 고시해 29일부터 시행할 예정이다.

그러나 청천2구역에 대해서는 고시 시행에도 불구하고 부평구청과의 협의를 거쳐 전체 공급세대의 5%를 재개발 공공임대로 저소득층 세입자에게 우선 공급할 계획이다. 국토교통부는 한국토지신탁에서 임대료, 주거 서비스 제공수준 등이 담긴 구체적 임대 사업계획을 마련, 임대리츠 설립을 신청하는 대로민간제안 임대리츠 심사절차에 따라서 주택기금 출자 여부 등을 결정할 방침이다.

시는 재개발조합의 할인매각으로 인한 손실로 조합원 분담금 등이 증가되지 않도록 정비계획 변경을 통해 해당 정비사업 용적률을 275%(인천시 도시계획 심의 기준)에서 300% 안에서 최대한 높일 수 있도록 만전을 기할 예정이다.

또 통상 6개월 이상이 소요되는 정비계획 변경기간도 통합심의 등을 통해 대폭 단축, 정비계획 변경을 조속히 완료하고 9~10월 중에 사업시행계획 변경(안)을 인가하는 방안을 적극적으로 추진하기로 했다. 청천2구역 기업형 임대사업에 대해 현재 한국토지신탁은 임대 리츠를 설립, 조합원 분양가격 수준으로 청천2구역 일반분양분 전량을 일괄 매입하는 방안을 긍정적으로 검토 중인 것으로 알려졌다.

특히 청천2구역 기업형 임대는 임대리츠 영업인가, 관리처분계획 인가 등 제반 절차들이 차질 없이 추진되면 오는 2019년에는 준공․입주가 가능할 것으로 전망된다. 인천시 관계자는 “청천2구역 재개발 뉴스테이 첫 사례가 정체된 인천시 도시정비 사업에 활력을 불어 넣는 신호가 될 수 있도록 최선의 노력을 다 할 것”이라고 말했다.

그는 또 “관내 도시정비 사업을 대상으로 기업형 임대주택 도입을 확대해 나갈 계획”이라며 “조합의 사업추진 의지와 입지여건이 가능한 정비구역에 대해 인센티브 등에 대한 검토, 국토교통부와 협의를 거쳐 기업형 임대를 공급하는 방안을 추가로 검토할 예정”이라고 밝혔다.

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