▲ 법무법인 혜안 곽정훈 변호사

[시민일보=최민혜 기자]일상생활을 영위하는 현대인에게 있어서 명도소송은 임차인이 임대인을 상대로 하는 소송이 아니라 임차인이 월차임을 연체하거나 계약기간이 만료로 인해 종료됐음에도 자발적으로 건물을 인도해 주지 않을 때에 임대인이 임차인을 상대로 제기하는 소송이다.

명도소송을 쉽게 설명하자면 매수인이 부동산에 대한 대금을 지급했음에도 점유자가 부동산의 인도를 거절하는 경우 부동산을 비우고 넘겨달라는 의도로 제기하는 소송이다.

매수인, 매수인의 상속인 등 매수인의 일반 승계인이 제기할 수 있으며 제기 기간은 제한이 없다. 이 소송은 주로 경매를 통해 부동산의 소유주가 바뀌었을 경우에 진행한다.

매수인이 경매로 부동산을 낙찰 받고 부동산 인도명령 신청기간, 즉 매각대금을 지급한 후 6개월이 지난 다음에도 인도명령 대상자가 부동산의 인도를 거절할 때 제기할 수 있다. 인도명령 대상자 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에도 제기 가능하다. 명도소송에서 승소 판결이 난 후 집행문이 발효되면 강제 집행으로 점유자를 내보내고 부동산을 인도받을 수 있다.

명도소송과 관련해 우리나라 민법 제640조 차임연체와 해지의 규정을 두어 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 또 주택임대차보호법 제6조 계약 갱신의 규정을 입증하지 못한다면 승소 판결이 어려울 수 있다.

우선 주택의 임차인은 월차임을 2기분 이상 연체했을 경우 이를 이유로 임대인이 계약해지통고를 하게 되면 그 즉시 부동산을 인도해 줘야 하며 임대차계약기간까지 기다리지 않아도 된다.

즉, 임차인이 월차임 2기분을 연체해 계약이 해지됐음에도 자발적으로 건물을 인도해 주지 않는다면 임차인을 상대로 관할 법원에 명도소송과 점유이전금지가처분신청을 통해 판결을 받아 강제적으로 인도를 받을 수 있다.

또 건물 매수 이전 기간에도 월차임을 연체한 사실이 있다면, 혹은 연체된 차임에 관해 매도인과 양도양수계약을 하고 임차인에게 통지를 한다면 그 이전에 발생한 차임연체를 이유로 계약을 해지 할 수 있을 것이며, 연체된 차임도 보증금에서 전부 공제하고 지급할 수 있다.

명도소송과 관련해 임차인이 자발적인 인도의 의지가 없는 상황이라면, 임대인으로써는 임차인을 내보내기 위해명도소송절차를 거쳐서 임대인의 권리를 확보해야 한다고 말한다. 명도소송절차는 차임연체를 이유로 명도소송의 관할법원에 명도소송을 제기하는 것이며, 명도소송 이후에 법원의 명도소송 승소판결문을 부여 받아, 명도소송 강제집행절차를 취하는 것이다.

명도소송기간은 3개월에서 8개월 가량 소요되나 통산 8개월이 소요된다. 명도소송의 경우 임대인이 패소할 가능성은 없으나, 명도소송 절차상 주의해야 할 사항 등 반드시 숙지하고 명도소송을 진행해야만 불이익이 없으며, 점유이전금지가처분절차 또한 취해 두는 것이 안전하다.

그리고 명도소송은 소액이나 단독사건의 경우에는 혼자서도 진행할 수 있다. 하지만 법적절차나 증거자료 수집 등에 무리가 있거나 법률지식이 필요하다 판단되면 해당분야의 전문변호사의 조력을 받는 것도 한 가지 방법이다.

<도움말 = 법무법인 혜안 곽정훈 변호사>

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