서울시‘뉴타운 특별법’제정 추진 각종 부동산대책에도 불구하고 집값 상승세가 지속되고, 주택시장의 왜곡으로 인해 급기야 정부가 관련 정책의 전면 재검토를 결정하고 있는 상황에서 서울시는 ‘뉴타운특별법’이라는 입법안을 21일 내놓았다.

서울시는 “정부가 추진하는 수도권 신도시건설은 자족성이 없이 강남도시 권역만 확산시키는 결과를 초래하며 배후도시(서울)의 교통난 등 도시문제의 해결책이 될 수 없다”며 “뉴타운사업에 의한 강북 등 낙후된 구시가지의 적극적인 개발이 지역간 균형개발을 실현하는 동시에 강남 등 특정지역에 편중되어 왜곡된 주택시장 문제를 해결할 수 있는 가장 현실적인 대안”이라며 특별법안을 추진하는 이유를 설명했다.

시에 따르면 신도시 건설과 비교한 뉴타운사업의 장점으로는 ▲86만 세대(순수증가 약 18만 세대)의 주택이 새로 보급 가능해 14만 세대를 공급하는 4개 신도시(판교, 화성, 김포, 파주) 건설보다 주택공급 측면에서 유리 ▲기존의 기반시설을 최대한 활용하는 뉴타운사업이 막대한 비용을 들여 모든 기반시설을 신설해야 하는 신도시 건설보다 경제적임 ▲뉴타운사업은 신도시의 경우와 같이 방대한 자연환경의 훼손 없이 친환경적인 주거지 복원 ▲직주근접의 생활권 개발인 뉴타운사업은 베드타운 형태의 신도시건설로 인한 만성적인 장거리 교통체증 등 각종 도시문제를 근원적으로 해소 ▲신도시가 형성되려면 10년 이상 소요되나 기존 시가지내 건설되는 뉴타운사업은 단기간내(5년정도) 사업이 완료된다는 것.

시 관계자는 “서울시에서 ‘뉴타운특별법’ 제정을 추진하게 된 것은 민선 3기 들어 전국 최초로 뉴타운사업을 기획하고 집행하면서 겪은 현장경험을 법안에 반영해 강북 등 지역균형개발을 실현함과 동시에 궁극적으로 주택시장 안정에도 실질적으로 기여하기 위함”이라고 밝혔다.

그는 “뉴타운사업을 통한 강남북 균형개발을 하는데 지원이 필요한 막대한 도시기반시설 비용의 일부에 대하여 정부의 지원없이는 적극적인 공공지원에 한계가 있었으며, 우수 고등학교 유치 및 신설 등 교육환경의 개선이 지역균형 발전과 주택시장 안정의 관건임에도 현행 법령과 제도상 서울시가 적극 추진할 수 있는 정책수단이 없었다”면서 “뉴타운사업을 서울시 조례에 근거하여 시행하는 과정에서 다양한 관련법령을 따로 적용해야 함으로 절차의 중복이행에 의한 사업추진의 장기화와 각종 건축규제로 고품질의 주거단지조성과 다양한 개발방식의 활용이 제약되어 왔다”고 지적했다.

따라서 서울시는 뉴타운 사업을 지속적이고 안정적으로 추진하면서 새로운 기성시가지 정비방식인 뉴타운 제도를 전국적으로 정착시키기 위한 특별법 제정을 추진하게 됐다는 것이다.

서울시가 추진하는 특별법은 ▲ 강북 등 시가지를 정비함에 있어 충분한 기반시설을 확충하기 위해 공공이 지원하는 소요재원의 50%를 국가가 지원토록 의무화 하는 등 공공지원 확대 ▲낙후지역 교육환경 개선을 위한 자립형사립고, 특목고 등 우수고교의 원활한 설립·운영 지원 ▲개별법령의 시행요건과 중복된 절차의 생략과 사업을 촉진할 수 있는 제도의 도입으로 사업기간의 대폭적인 단축 ▲주택의 건설기준 보완 및 제한완화로 고품질의 주거단지 조성 등을 기본방향으로 하고 있다.

특별법의 주요내용으로는 ▲뉴타운사업에 소요되는 비용의 일부를 국고지원 의무화 ▲기반시설의 원활한 확충을 위한 ‘기반시설부담계획’수립·시행 ▲각종 사업 추진절차와 규제의 완화를 통한 개발사업 촉진 ▲교육환경 개선을 위한 뉴타운지구내 자치단체장 역할 강화 ▲ 여러가지 소규모 단위사업을 뉴타운사업으로 통합계획 ▲투기 예방을 위해 지구내 모든 토지에 대해 거래 허가 등이 있다.

국고지원과 관련, 시는 도로, 공원, 임대주택, 우수학교, 문화·사회복지시설로써 대통령령이 정하는 기반시설 비용의 일부를 국가와 지방자치단체가 각각 50%씩 부담하고, 국고지원과 과밀부담금, 일반회계 전입금 등으로 ‘뉴타운 특별회계’설치하도록 했다.

그리고 뉴타운사업지구에 대한 과밀부담금 감면 및 서울시의 과밀부담금 전액을 서울시에 귀속시켰다.

또한 ‘기반시설부담계획’수립·시행과 관련, 민간사업자별 부담규모는 용도지역 조정, 용적율 완화 등과 연계해 조정함으로써 기반시설부담이 ‘사업을 촉진하는 인센티브 수단’인 동시에 ‘투기억제를 위한 개발이익 환수수단’으로도 활용가능하도록 하고 있다.

기반시설의 과도한 부담완화, 사업촉진 등을 위해 필요시 기반시설비중 일부를 공공이 지원할 수도 있다.
개발사업 촉진과 관련, 시는 조합설립추진위원회 구성절차를 생략하고 직접 조합설립 인가가 가능하도록 하는 동시에 조합설립 동의율을 현행 4/5 이상에서 2/3 이상으로 완화했다.

아울러 주택재개발 및 재건축 구역지정 요건 중 노후불량 건축물의 비율을 2/3 이상에서 1/2 이상으로 완화했다.

이밖에 뉴타운개발계획이 수립된 경우 다른 법령에서 정한 여러 절차를 이행한 것으로 간주해 중복절차 생략으로 사업기간 단축, 뉴타운사업 지구안에서 도시 중심시설 등 다양한 기능이 복합적으로 유치되도록 건축물의 용도규제 완화, 국민주택규모 초과(전용 85㎡ 이상) 공동주택규모 건설비율을 확대하고 최대건립규모(115㎡)삭제 - 임대주택 규모도 중규모(85㎡)까지 건설 확대, 2종 일반주거지역에서 평균층수제 도입 등 층수규제도 완화된다.

교육환경 개선과 관련, 교육감은 뉴타운 지구내 인원정수에 의한 학교와는 별도로 특목고, 자립형 사립고 등 우수고등학교를 적극 유치토록 규정하고, 시장 등은 ‘초·중등교육법’에 불구하고 교육감과 협의를 거쳐 직접 자립형 고등학교를 설치·운영할 수 있도록 하고 있다.

특히 우수학교 유치를 위해 시장이 자치단체 소유 토지 등을 사립학교를 설치·운영하고자 하는 자에게 수의계약으로 임대 또는 매각도 가능토록 했다.

서울시는 또한 기존의 주택재개발, 재건축, 주거환경개선, 도시환경정비, 도시개발사업 등을 생활권단위의 뉴타운사업으로 통합관리토록 하고, 뉴타운사업은 주거지 정비형, 중심지 정비형, 신시가지 조성형으로 구분했다.

생활권단위의 뉴타운사업지구의 지정 최소 면적기준은 주거지 정비형의 경우, 20만㎡ 이상이며 중심지 정비형은 5만㎡ 이상으로 하고 있다. 신시가지 정비형은 30만㎡ 이상이다.

시 관계자는 “공공(구청장 등)이 주도적으로 개발계획을 수립하여 개발계획의 질을 높이고 사업기간을 단축하게 될 것”이라며 “공공이 시행하는 사업에 대한 ‘사업대행자’ 제도를 도입하고 지구별로 전문가, 지방의회 의원, 주민대표, 공무원 등으로 구성된 ‘사업지원센터’를 통해 의견 및 갈등조정을 하게 된다”고 밝혔다.

투기예방과 관련, 시는 특별법안에서 지구내 모든 토지에 대해 거래 허가를 받도록 하고 있다. 뉴타운사업대상지는 토지의 규모가 영세해 기존 토지거래 기준으로는 실효성이 미약하기 때문이라는 게 시 관계자의 설명이다.

실제로 현행법령에 따르면 주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡, 녹지지역 200㎡ 초과할 경우에만 토지거래시 허가를 필요로 하고 있다.

또한 뉴타운지구 지정 후에는 권리의 지분분할을 규제토록 했다.

시 관계자는 “뉴타운개발이 종래 재개발과 가장 큰 차이점이 있다면, 기존의 재개발은 사업성 위주의 소규모 단위로 산발적으로 시행됨에 따라 도시기반시설이 부족하게 되는 등 난개발 경향이 있었으나 뉴타운사업은 이 같은 문제점을 개선하기 위한 것으로 강북지역의 특성에 맞춘 지속가능한 도시공간으로 개발해 경쟁력있고 쾌적한 도시주거환경으로 정비하는 사업”이라고 강조했다.

그는 또한 “강남집중으로 표현되는 지역간 격차는 바로 서울의 도시문제 그 자체로서 조속히 해결해야 할 당면 과제이며, 특히 주택문제는 기성 시가지의 주거환경 악화가 강남수요를 증대시키고 이것이 부동산 가격의 불안으로 이어져 사회·경제적 문제가 되고 있다”면서 “따라서 강북지역에 고품격의 경쟁력 있는 주거환경을 조성하고 주택을 공급한다면 강남으로 집중되는 수요를 억제하고 흡수함으로써 장기적으로 주택문제 해결과 함께 부동산 가격안정에도 기여할 것”이라고 주장했다.

/이영란 기자 [email protected]

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