부동산대책 불구 재건축 1억이상 껑충
중대형 평형 대부분 “거품많다” 논란도
정부, ‘긴급 안전진단 조사권’발동 추진


서울 강남지역 재건축 아파트 값 상승세가 심상치 않다.

각종 부동산대책에도 불구하고 상승세가 좀처럼 멈출 기미를 보이지 않고 있기 때문이다.

이를 두고 강남 집값은 거품이라는 주장이 제기되는 한편 강남이 또 한 차례 ‘대세 상승기’로 접어든 것 아니냐는 우려가 팽팽이 맞서고 있다.

정부도 이 같은 상황을 감안, 재건축 추진을 억제하기 위해 ‘긴급 안전진단 조사권’ 발동 등의 대비책을 검토 중인 것으로 알려졌다.

긴급 안전진단 조사권 발동은 재건축의 첫 단계인 안전진단 단계에서 중앙 정부가 엄격한 잣대를 적용해 안전상 필요한 단지에 대해서만 재건축을 허용하는 것으로, 현행 법으로도 가능하다.

그러나 일각에서는 수요억제 위주의 정부의 재건축 정책에 대한 근본적인 시각 교정을 주문하고 있다.


◆얼마나 올랐나 = 부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 1분기 재건축 아파트 매매가 변동률을 조사한 결과 서울 5.11%, 경기 3.04% 의 상승률을 기록했다.

실제 강남구 개포주공 1단지 15평형의 경우 작년 연말 4억3000만원 안팎까지 떨어졌던 시세가 올 들어 2억원 정도 오른 6억2000만~6억3000만원 정도를 호가하고 있다.

초고층 재건축을 추진중인 서초구 잠원동 한신5차 35평형도 작년 연말 5억원을 밑돌던 시세가 현재는 6억7000만원까지 올랐다. 이는 지난 2003년 10.29 대책 직전의 최고 시세인 6억2000만원보다 약 5000만원 가량 더 비싼 가격이다.

서초구에 이어 잠실주공아파트와 가락시영 등 송파구 일대도 높은 상승폭을 보이고 있다.

특히 상업지구 변경에 대한 기대감이 높은 잠실주공5단지는 전 평형 시세가 1억4500만원씩 급등, 36평형 시세가 8억8000만~9억1000만원까지 치솟았다.

◆상승세 왜 멈추지 않나 = 부동산 전문가들은 강남에 대한 뿌리 깊은 ‘불패신화’가 가장 근본적인 원인이라고 입을 모으고 있다. 우리은행 PB팀 안명숙 팀장은 “집값이 들썩일만한 큰 호재가 없는데도 상승세가 이어지고 있는 것은 기대심리가 그만큼 크기 때문이라고 볼 수밖에 없다”고 말했다.

구체적으로는 매물 부족이 한 원인으로 꼽힌다. 매물자체가 귀하다보니 1~2건의 거래가격이 가격상승세를 부채질하고 있다는 것이다.

다주택자에 대한 보유세 강화 및 양도세 중과로 보유 부동산을 처분하고 강남권 중대형 아파트로 자산을 집중시키려는 경향도 주된 요인이다. 실제 최근 강남지역 아파트는 중소형보다는 중대형 평형 위주로 가격 상승세가 두드러지고 있다.

판교신도시 청약경쟁률이 수백대 일을 넘어설 것으로 예상되면서 판교진입을 포기한 일부 실수요자들도 강남권 재투자 쪽으로 방향을 돌리고 있다.

판교 보상금을 비롯해 최근 이주가 시작된 서초구 반포주공 2,3단지도 강남권 가격상승세의 원인으로 지목되고 있다. 수 천 억원 대의 이주비가 한꺼번에 풀려나오면서 거주나 투자 목적으로 주변 지역 아파트를 사들이는 등 집값을 자극하고 있기 때문이다.

초고층 재건축에 대한 기대심리도 여전하다. 최근 들어서는 경기회복에 대한 소비회복 조짐까지 맞물려 있다. 이 같은 상승세가 지속될지는 오는 5월 중순 시행되는 개발이익환수제와 다가올 판교 분양 등이 변수로 작용할 것으로 보인다.

◆거품인가 아닌가 = 재건축 아파트 수익률은 현재 지분가격에 추가부담금을 합친 금액과 주변 기존아파트 시세를 비교하면 대강의 윤곽을 짐작할 수 있다. 그런 면에서 일단 지금 강남 일부 아파트의 경우 거품에 가깝다는 분석이 지배적이다.

예를 들어 잠원동 일대 한신아파트 35평형의 경우 현재 가격이 7억5000만원 정도이지만 추가부담금 2억5000만원을 예상하면 총 투자비는 10억원 정도 소요될 것으로 예상된다. 그러나 주변에서 10억원을 넘는 아파트는 없다.

대치동 은마아파트 31평도 현재 7억원 선. 여기에 추가부담금을 약 2억원만 따져도 9억원 정도가 들어간다.

여기에 재건축이 끝날 때까지의 금융비용과 ‘소형평형 의무비율’로 인한 추가 부담 등도 고려해야 한다. 이에 비해 현재 입주 1년 정도를 남긴 강남구 대치동 도곡렉슬 33평의 경우 이보다 낮은 8억5000만원 정도다.

현도컨설팅 임달호 대표는 “아파트별로 수익성은 차이가 있지만, 적어도 강남권 중층 아파트의 경우 가격이 너무 높게 형성돼 있는 것은 사실”이라며 “섣부른 추격매수를 자제할 필요가 있다”고 말했다.

그러나 이 같은 분석은 어디까지나 현재 시세를 기준으로 따져본 것에 불과하다는 주장도 적지 않다. 만약 강남지역 아파트 가격이 계속해서 오를 경우 소폭이라도 여전히 투자수익이 기대될 수밖에 없기 때문이다.

이에 대해 전문가들은 근본적인 해결책이 필요하다고 입을 모은다. 부동산 전문가들은 “일정 금액의 개발이익을 환수하더라도 재건축 자체를 막는 규제는 임시방편일 수밖에 없다”며 “합리적인 선에서 수요억제와 함께 공급확대 정책도 병행하는 것이 바람직하다”고 지적하고 있다.

/황일곤 기자 [email protected]

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