부동산 세금체계·요건·대상 대폭 개편 이르면 다음달부터 임대주택사업자의 세금감면 요건과 대상이 대폭 바뀐다. 부동산 세금체계 개편 및 임대사업 활성화를 위해 많은 부분이 손질되기 때문이다.

정부는 세금의 감면 대상은 확대하지만 투기대상 등으로 변질될 것을 우려, 감면 요건은 까다롭게 조정할 예정이다.

이에 따라 임대사업자의 세부담이 감면 대상과 요건에 따라 수억원 가량 줄어들 전망이다.

절세 뿐만 아니라 임대사업 소득과 직결돼 있는 임대사업의 세금감면 요건을 자세히 살펴본다.

◇취ㆍ등록세 최고 수억원 감소 = 임대사업자로 등록을 해야 만 취ㆍ등록세를 감면 받을 수 있다.

우선 전용 60㎡(18.1평) 이하 주택은 2가구 이상 사서 임대사업자로 등록하면 취ㆍ등록세를 내지 않아도 된다. 3억원짜리 24평형 아파트 2가구를 사면 약 2400만원의 세금을 줄이는 셈이다.

그러나 이르면 다음달부터 감면대상 주택에 전용 60㎡ 초과∼전용 149㎡ 이하 주택(45.2평)이 추가된다. 세금의 감면폭은 이르면 이번 주 안에 정해진다.

세금을 50%만 감면 받는다 해도 부담은 최소 억대가 줄어들 전망이다.

하지만 중대형 임대사업 활성화에는 한계가 있다. 최소 임대요건이 20가구 이상이어서 대규모 자금이 투자돼야 하기 때문이다.

예컨대 강남권에 비해 아파트값이 상대적으로 싼 강북권에서 임대대상이 되는 32평형짜리 아파트를 3억원씩 주고 20가구를 살 경우 60억원의 대규모 자금이 소요된다. 이때 취ㆍ등록세 부담은 1억2000만원(실거래가 신고, 50% 감면시)이 줄어든다.

유의해야 할 점은 또 있다. 전용 60㎡ 이하 주택은 3년, 전용 60㎡ 초과∼149㎡ 이하 주택은 10년간 임대를 해야만 세금이 면제 또는 감면된다는 점이다. 특히, 60㎡ 이하 소형주택의 의무임대 기간은 5년으로 연장이 추진되고 있어 주의해야 한다.

행정자치부 세제과 김주이 서기관은 “의무 임대기간을 채우지 못하고 임대하던 주택을 팔면 감면 받은 세금을 다시 납부해야 한다는 점을 염두에 둬야 한다”고 말했다.

◇양도세 부담도 큰폭 줄어 = 일반 주택과 마찬가지로 임대용 주택을 팔면 양도소득세를 내야 한다. 다만, 요건을 갖추면 중과세(3주택 이상 보유시) 대상에서 제외돼 세금이 줄어들 뿐이다.

지금은 전용 85㎡(25.7평) 이하 주택을 5가구 이상 사서 10년 임대했을 경우에만 중과세 대상에서 제외된다.

하지만 앞으로는 전용 149㎡ 이하 주택까지 대상이 확대된다. 요건은 기존 5가구 이상 10년 이상 임대가 그대로 유지될 전망이다.

양도세 중과대상 역시 임대 의무기간을 채우지 못하면 중과세 된다는 점은 유의해야 한다.

◇보유세 수억 달라질 듯 = 기본 과세 대상인 재산세는 2가구 이상 사서 임대사업자로 등록한 경우에 한해 전용 40㎡(12.1평) 이하 주택은 100%, 40㎡ 초과∼60㎡ 이하 주택은 50% 감면 받는다.

하지만 앞으로는 전용 85㎡ 이하 주택으로 감면대상이 확대된다. 감면 비율은 이번 주 안에 윤곽이 드러난다.

재산세보다 중요한 것은 집부자들에게 부과되는 종합부동산세다. 재산세는 조건에 따라 세금이 수백만원 정도 차이나지만 종부세는 감면대상 및 요건에 따라 수억원의 세금이 부과되거나 감면될 수 있기 때문이다.

예컨대 전용 32평짜리(3억원 가정) 20가구를 사서 10년간 임대를 하면 취ㆍ등록세에서 1억2000만원(실거래가 신고, 50% 감면시)을 줄일 수는 있지만 종부세 감면 대상에서 제외되면 10년 동안 대략 2억5000만원(실거래가 신고, 기회비용 제외)이 부과돼 손해가 된다.

결국 다음달 확정되는 종부세 감면폭에 따라 임대사업자들의 세부담에 큰 차이가 생기게 된다.

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