40세 이상 10년 무주택자 25.7평 이하 아파트 우선 공급 정부는 올 가을경부터 2008년까지 4년동안 경기도 성남 판교신도시에서 2만9700가구를 공급한다. 이중에서 일반분양물량은 1만6375가구이다. 이 가운데 수도권청약예금·부금 신청자가 신청할 수 있는 일반분양아파트는 분양가 상한제 적용을 받는 전용면적 25.7평 이하가 8910가구, 채권입찰제가 적용되는 전용 25.7평 초과는 7465가구다. 이는 판교에서 공급될 전체주택의 절반을 약간 웃도는 수준(55.1%)이다. 나머지는 국민임대 6033가구, 장기(10년)임대 4628가구, 단독주택 2664가구이다.

환경부와의 협의에 따라 1~2000가구 줄어들 수도 있으나 현재의 안(전용면적 기준)대로라면 국민임대를 포함한 18평 이하 소형은 9500가구, 18~25.7평은 1만 100가구 25.7평~40.8평은 5100가구, 40.8평 이상 대형은 2274가구다.

다음은 주택마련 정보사가 제공하는 판교를 포함한 택지지구내 주택공급 개정안과 청약전략이다.

▲판교를 포함한 택지지구 내 주택공급 개정 안(案)
공공택지에서 공급 되는 25.7평 이하 분양가 상한제 적용 아파트의 40% 는 40세 이상이면서 10년 이상 무주택 가구주에게 우선 공급하기로 했다. 또한 분양가 상한제 아파트를 당첨받은 사람은 지역에 따라 일정기간 재당첨이 금지된다.

개정안은 우선 투기과열지구에서와 마찬가지로 분양가 상한제 아파트의 75%를 무주택 가구주에게 우선 공급하되 전체의 40%는 40세 이상 10년 이상 무주택 가구주에게, 35%는 5년 이상 35세 이상 무주택 가구주에게 각각 우선 공급토록 했다.

이 같은 개정안 이 적용될 경우 40세 이상이면서 10년 이상 무주택 가구주는 40 % 우선공급 물량에서 당첨되지 않을 경우 나머지 35% 무주택 우선공급 물량에도 또 청약할 수 있기 때문에 우선 청약을 2번 할 수 있게 돼 최대의 수혜자가 될 전망이다.

구체적인 계획을 살펴보면 전용면적 25.7평 이하 아파트는 청약자격별로 40세 이상이면서 10년 이상 무주택세대주에게 3565가구(성남거주자 1070가구, 수도권 거주자 2495가구)가 배정된다.

또한 35세 이상이면서 5년 이상 무주택세대주에게 3118가구(성남 935가구, 수도권 2227가구)가 배정된다. 일반 1순위자에게 2191가구(성남 668가구, 수도권 1559가구) 등이 배정될 전망이다.

전용면적 25.7평 초과 물량은 성남 1순위자에게 2240가구, 수도권 1순위자에게 5225가구가 공급될 전망이다.

따라서 25.7평 초과 1순위자가 모두 청약한다고 봤을 때 성남 거주자는 55.8대1, 수도권 거주자는 188대 1의 경쟁률을 보일 것이다.

개정안은 이와 함께 25.7평 초과 공공주택용지에 대해서는 채권을 가장 많이 사겠다고 한 업체에 땅을 공급하는 채권입찰제를 적용하되 개발이익의 대부분을 국민주택기금으로 환수하도록 했다.

문제는 당초 채권입찰제 적용아파트들의 평당가는 당초 1200~1300만원 정도로 예상하고 있었는데 분양가상한제아파트의 청약강화의 반사작용으로 평당가는 1400만원 이상으로 책정될 확률이 높다.

▲개정법에 따른 판교 청약전략
이번 정부대책으로 만 40세 이상 외에 무주택자들의 중소형평형의 당첨확률이 적어진 만큼 40평 이상 대형으로 청약할 수 있는 예금으로 돌리는 것도 필요하다.

특히 이번 정책의 최대수혜자인 40세 이상, 무주택 10년 이상이면 청약저축을 청약예금으로 전환하는 게 필요하다.

무주택 가구주이면서 기간 조건까지 갖췄는데, 전용면적 25.7평 초과에 신청할 수 있는 청약 예금을 갖고 있는 경우는 청약예금을 최초 모집공고일 전까지 전용면적 25.7평 이하로 금액을 낮추면 그날부터 곧바로 해당 아파트에 청약이 가능하다.

또한 1순위 자격 요건이 안되는 분들은 세대분리를 해서 1순위 요건을 충족시키던지 아님 판교 수혜볼 인근의 아파트나 공공택지 외 유망단지에 청약을 하는 것이 좋을 것으로 보인다.

현재 가지고 있는 청약부금을 대형평형으로 갈수 있는 예금으로 바꾸면 1년 후 청약이 가능하다. 어차피 올해는 임대아파트를 포함한 중소형이 공급될 예정이기 때문에 2006년부터 공급될 물량을 노려야 한다.

재당첨금지기간이 1~2년 남겨져 있는 무주택세대주는 2006~2008년 공급된 물량을 노려보면 된다. 지방거주자도 모집공고일 전 수도권으로 주소를 옮기면 청약 할 수 있다.

▲통장별 판교 청약전략
우선 장기 청약저축 가입자는 임대물량 가구를 노려야 한다.

여기서 장기라 하면 최소 10년 이상 가입하고 120회상 납입한 상태를 가르킨다. 청약저축은 민영주택을 청약할 수 있는 부금이나 예금과 달리 나이, 불입금액, 불입횟수 등을 많을수록 유리하기 때문이다.

중장기 청약저축 가입자는 장기청약저축자보다 우선순위가 밀리기 때문에 청약예금으로 바꿔 전용 25.7평 이하 민영아파트를 노리는 게 유리하다.

보다 저렴하게 내집을 마련할수 있는 수단인 청약저축을 한번 예금으로 바꾸면 다시 저축으로 전환되지 않음에 유의해야 한다. 또한 판교뿐만 아니라 연이어 나오는 2기 신도시나 수도권 택지지구 임대아파트 공급물량에도 유용하게 사용할 수 있기 때문에 장기청약저축가입자는 그대로 유지하는 게 좋다.

물론 무주택 우선순위가 안된 청약부금 가입자도 납입금액을 늘려 큰 평형으로 청약할 수 있는 청약예금으로 전환하는 게 유리하다.

큰 평형으로 청약할 수 있는 예금 전환 후 1년을 기다려야 하나 그 이전(부금) 평형대는 신청이 가능하다.

▲순위별 청약전략
성남시 거주 10년 이상 무주택자 가운데 청약 1순위자는 모두 6번의 청약기회가 돌아간다.

같은 조건에 수도권 거주자는 모두 3번의 청약 기회가 주어진다.

이들은 당첨 확률이 높기 때문에 무조건 청약에 나서는 게 이득이다.

그러나 1순위자들은 큰 평형을 노리는 게 유리하다. 전용 25.7평 이하는 전체 물량의 75%가 5년 이상 무주택 우선 순위자에게 먼저 청약 기회가 주어지고, 그나마 나머지 25%도 무주택 우선순위 탈락자들과 겨뤄야 하기 때문이다.

이럴 경우 전용 25.7평 초과에 청약 가능한 예금으로 바꾸면 당첨 확률을 높일 수 있다. 이때 평형 변경은 2년에 한번만 가능하다는 점은 알아 둬야 한다. 각종 자격 제한으로 2순위 밖에 되지 않는 사람들은 적극적으로 1순위 요건을 갖추는 방법을 모색해야 한다.

예컨대 세대원 가운데 10년 이내 청약당첨 사실이 있는 세대주는 당첨됐던 사람을 세대원에서 분리하고, 1순위 자격자 가운데 세대원이 아닌 사람은 세대를 분리해 세대주가 되면 1순위 자격을 얻을 수 있다.

세대 분리가 불가능한 사람 가운데 당첨금지기간인 1~2년을 채우지 못한 사람은 2006∼2008년 분양물량을 기다리는 것도 좋다.

1차 분양에 들어가는 내년 하반기에 2∼3순위 밖에 되지 않는 사람들도 2006년 이후 물량을 노리는 게 좋다.

2006년 1만2000가구, 2007년 1만 가구, 2008년 2700가구 등 순차적으로 공급되기 때문이다.

▲지역별 청약전략
2001년 12월26일 이전부터 주민등록이 성남시에 돼 있는 사람은 그대로 청약에 임해야 한다.

또한 판교를 노리고 수도권과 지방에 거주하는 분들은 모집공고일 전까지 수도권으로 전입하면 된다, 청약 1순위가 되기 위해선 해당 지역 통장의 최소 불입금액을 넣어야 한다.

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