서울·수도권 집값 하락 지속·정책 시행으로 내년 2월 회복 올 한해는 10·29대책의 효력이 시장에 단계적으로 발현되면서 APT가격이 약세를 면치 못했던 한해였다.

또 분양시장은 서울동시분양 청약경쟁률이 소수점아래에 머무는 등 곤두박질치기 시작했고, 거래부진이 생각보다 심각해 건설경기 경착륙 논란이 구체화되는가 하면, 넘치는 입주물량과 역전세난이 동반되며, 새 APT로 옮겨타지 못하는 악순환이 반복됐다.

특히 대내적으로는 탄핵 등 정치 불안과 소비심리위축, 대외적으로는 고유가·환율불안까지 겹치면서, 경제가 기대수준에 미치지 못한 것도 문제였다.

내년 주택시장은 실수요자가 주도하는 시장을 중심으로 회복국면에 접어들 것으로 기대된다.

물론 주택시장의 큰 흐름은 10년 주기의 대상승 주기를 지나 안정화시기로 접어들고 있기 때문에 앞으로 큰 폭의 상승시기는 2009~2010년쯤 되어야 다시 도래할 것으로 예상되고, 투자수요자와 가수요자가 지배했던 지역의 주택 가격도 당분간 하향추세를 면치 못할 것으로 보여진다.

하지만 판교, 파주, 남양주 덕소, 뚝섬 서울숲공원 인근, 3차 뉴타운 예정지 등 개발효과나 발전가능성이 높은 지역이라면, 실수요자의 진입이 가시화되며 시장이 차별화 될 공산이 크다.

다만, 전·월세시장은 2005년까지 입주물량이 풍부해 전·월세가격이 안정될 것으로 예상되므로 물량이 적어지는 2006년 하반기까지는 월세수익이나 역전세문제 해결은 힘들 것으로 보여진다.

다음은 내집마련 정보사에서 제공하는 2005년 APT 투자전략이다.

이제까지 APT시장의 큰 흐름과 추세가 어떻게 흘러가는지 살펴봤다면 지금부터, APT를 사고 팔 시점은 언제인지, 어느 곳에 어떤 APT를 사는 것이 유리한지 투자시기, 위치, 종류 등을 구체화할 차례다.

각종 정부정책(부동산 실거래가 신고의무화, 종부세, 재건축 개발이익환수제 등)의 시행시기와 금리, 경기회복속도 등 부동산시장의 변수가 없다할 순 없지만, 일단 집값하락은 2004년말 최저점 형성후 2005년 2월부터 점차 회복세에 접어들 것으로 기대되므로, 내집마련 수요자들은 지금이 적기라 할 수 있다.

내년 1~2월, 특히 구정전까지 급매물 매입을 서두르는 것이 좋다. 부동산 실거래가 신고가 의무화되는 7월 이전까지 여유는 있지만, 입맛에 맞는 급매물 매수 타이밍은 내년 1분기가 적당하다. 내년 6월엔 판교시범단지 분양이 본격화될 예정이므로, 가격하락에 따른 실수요자 유입과 경기회복에 대한 기대치를 극대화하려면 그때가 유리하기도 하다.

하지만, 투자수익을 기대하고 주택시장에 접근하는 것은 한계에 부딪힐 것으로 보이니, 투자수요나 가수요자들은 시장진입을 미루는 것이 현명하다.

왜냐하면 정부가 양도소득세를 1가구 3주택자에게 중과세 할뿐만 아니라, 종합부동산세가 신설되고 거래세마저 실거래가격으로 과세되면 APT에 투자해 양도차액을 실현하더라도 소득의 대부분을 세금으로 내고 나면 수익이 거의 없기 때문이다. 또 위치 선정도 각별한 주의를 요해야 한다.

앞으로 다가올 APT가격 회복은 전반적인 회복이 아니라 입지별, 종류별, 평형별로 양극화 될 확률이 크므로, 불황을 이길 수 있는 경쟁력이 있는 아파트를 선택하는 것이 재테크의 지름길이다.

즉 실수요자가 이동하는 곳을 중심으로 가격상승이 예상되므로 실수요자의 이동 방향을 예측하는 것이 중요하다. 그 중심축은 강남의 유효수요가 옮아가고 있는 판교다.

개발이익환수 등 정부의 정책기조가 강남재건축 APT가격 하락을 부채질하고 있고, EBS수능방송, 2008학년도 내신위주 대입전형 등 강남 교육특수까지 바래지면서, 판교같은 전원형 아파트로 이전하는 실수요자가 급증하기 시작했다. 그러므로 판교나 후광효과가 기대되는 판교인근의 신봉·동천·성복지구의 아파트를 선점하는 것이 좋을 것으로 보여진다.

판교 이외의 유망한 지역들의 아파트를 구입하려면 일반 서민이 선호하는 도심지의 대단지·신규·역세권아파트를 노리던지, 장기적으로는 개성공단의 가동과 더불어 기업도시로 발전하고 있는 파주·문산쪽, 미래 발전가능성이 높은 남양주 덕소 등도 좋다. 그리고 유효수요 못지 않은 게 개발호재이므로 상암지구나 뚝섬 서울숲공원 인근, 뉴타운 예정지 등을 선택하면 안전할 것으로 기대된다.

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