규제책 봇물 수도권 집값 급제동 2004년 부동산시장은 사상 유례없는 정부의 강도높은 규제책으로 앞선 2년여간의 활황 기세가 완전히 꺾였다.

집값 상승을 주도하며 불패신화를 이어가던 서울 강남권 아파트와 재건축단지는 주택거래신고제에 이어 내년 실시예정인 개발이익환수제 등으로 된서리를 맞았다. 수도권도 이 같은 영향을 피하지 못했다.

시기별로는 하반기들어 시장 침체가 더욱 심화됐다. 수요심리 악화로 미분양아파트가 외환위기 수준인 5만8000여가구로 급증했다.

이에 따른 공급 상황도 여의치 않아 상당수 업체들이 분양일정을 늦추거나 아예 내년도로 사업을 넘겼다. 2~3년 뒤 수급불균형에 따른 가격 불안정 현상이 다시 찾아올 것이란 우려도 이같은 공급 부족 때문이다.

부동산114 김희선 전무는 “강경 일변도의 부동산 정책이 다소 누그러질 조짐을 보이고는 있지만 아직 투자측면에선 신중을 기해야 하는 시기”라며 “2005년에도 저점 매수기회가 많은 만큼 좀 더 냉정하게 시장을 지켜봐야 할 것”이라고 말했다.

◇ 집값 환란이후 첫 하락
전국 집값이 외환위기 당시인 지난 1998년 이후 6년만에 하락세로 돌아섰다.

국민은행 조사에 따르면 올들어 11월까지 전국 집값은 전년대비 평균 -1.7%의 변동률을 기록, 1999년이후 지속됐던 상승 추세가 꺾였다.

전국 집값은 외환위기 직후인 지난 1998년 -12.4%(전년대비)의 움직임을 보인 이후 ▲1999년 3.4% ▲2000년 0.4% ▲2001년 9.9% ▲2002년 16.4% ▲2003년 5.7% 등으로 5년동안 상승세를 지속해 왔다.

가격 하락의 중심에는 역시 서울을 포함한 수도권이 서있다. 부동산 리서치포털 유니에셋(www.UniAsset.com)이 올 1월부터 이달 10일까지 조사한 결과 서울지역 아파트값은 -0.43%를 기록했다. 신도시와 경기지역도 각각 -0.38%와 -2.10%의 내림세를 보였다.

이 같은 약세에 따라 가격 폭락 단지도 속출했다. 종합부동산 텐(www.ten.co.kr)에 따르면 서울에서는 양천구 신정동 목동 12단지(저층) 27B평형 매매가가 지난해 말보다 23.47% 하락했다.

경기지역에서는 광명시 철산동 도덕파크타운2차 17평형(-42.31%)과 21평형(-40.85%) 매매가격이 각각 1년새 반토막났다.

◇ 밀려난 재건축아파트
올해 가장 두드러진 현상 가운데 하나가 재건축단지의 침몰이다. 이미 지난해부터 예견돼 왔으며 10.29대책 이후 현실화되기 시작했다.

전망은 더욱 어둡다. 이미 후분양제와 조합원 분양권 전매제한 등이 실시되고 있는데다 개발이익환수제와 같은 고강도 규제가 기다리고 있기 때문이다.

부동산 정보업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)의 조사에 따르면 10.29 대책후 서울과 경기지역의 재건축아파트는 평균 4.7% 가량 하락한 것으로 나타났다. 전체 평균 2.35% 떨어진 서울에서는 강남(-6.69%) 강동(-6.18%) 송파(-2.07%) 등 강남권 지역의 하락폭이 컸다.

경기지역 상황은 더욱 심각하다. 전체 -7.09%의 변동률을 기록한 경기지역에서는 역시 상승세를 이끌어오던 수원(-10.17%) 광명(-9.79%) 과천(-9.23%) 등이 폭락했다.

◇ 재개발시장은 선전
재건축과는 달리 재개발시장은 비교적 선전한 한해로 기록된다. 스피드뱅크가 조사한 바에 따르면 올 한해 수도권 재개발시장은 2.1%의 상승률을 보인 것으로 추산된다.

다만 이 같은 상승의 대부분이 올 상반기까지 진행돼 온 것으로, 이후에는 대부분 답보상태를 면치 못했다. 때문에 내년이후 시장 상황은 올 겨울을 어떻게 보내느냐가 관건이라고 전문가들은 전망했다.

특히 이번 임시국회에서 사업자 선정시기를 대폭 앞당기는 ‘도시 및 주거환경정비법’이 통과될 경우 적잖은 탄력을 받을 것이란 예측이다.

◇ 토지시장, 선별적 상승
정부의 투기억제책이 대부분 주택시장에 치중되면서 올해 토지시장은 전반적으로 안정세 기조를 이어가면서도 개발호재 지역을 중심으로 강세를 나타냈다.

전국 땅값은 물가상승률(1.49%)보다 크게 낮은 0.77% 오르는데 그쳤다. 다만 신행정수도 건설 등 개발호재가 있던 충청권이 초강세를 보였다. 일부 지역 농지가격은 몇 달새 2배 이상 뛰기도 했다.

화성 동탄지구와 천안 불당지구 등의 상업 및 근린생활용지는 높은 경쟁률을 기록했고 남양주 평내지구 단독주택지도 청약과열양상을 빚었다.

그러나 신행정수도특별법의 위헌판결 이후 충청권 토지지장이 급속히 냉각되면서 전체 시장도 거래위축과 함께 상승세가 꺾였다.

2005년 역시 이 같은 추세가 이어질 것이란 예측이 지배적이다.

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