주변시세보다 10~15% 낮아 내집마련 딱 불황기를 맞아 내집 마련과 임대수익 등 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 분양전환 임대아파트가 ‘소액 투자형’ 틈새상품으로 떠오르고 있다.

실수요자들에게는 주변 시세보다 저렴한 주택구입 방법으로, 임대사업자들에게는 각종 세제감면 혜택을 통해 은행금리 이상의 수익이 가능하기 때문이다.

부동산전문가들은 “지금 같은 경기침체기에는 공격적인 투자보다는 목돈이 적게 들어가는 임대아파트가 눈높이에 맞는 대안이 될 수 있다”며 “최근 공급된 공공 5년 임대아파트들도 3순위 내에 마감되는 등 분양시장 침체와 대조적인 양상을 보이는 상황”이라고 조언하고 있다.

◇내년 분양전환 아파트 2만 가구 봇물=분양전환되는 임대아파트는 분양가가 주변시세에 비해 10~15% 정도 낮은 것이 보통이다.

전용면적 18평 이하의 임대아파트를 실수요자가 매입할 경우 취득세, 등록세가 50% 감면된다.

국민주택기금을 받아 건립했던 사업장은 분양전환시 매입자에게 대환(연리 5.8% 조건)이 가능해 초기 매입비용을 낮출 수도 있다. 예를 들어 분양가가 5000만원이고 국민주택기금 대출 규모가 1500만원짜리 사업장이라면 대출을 승계하고 자기 돈 3500만원만 있으면 매입이 가능한 셈이다.

대한주택공사 및 스피드뱅크에 따르면 내년에 주공임대아파트 중 약 30개 단지 2만가구가 분양전환될 예 정이다.

안양 율목주공(107가구)은 내년 7월경에 분양전환되는 곳으로 안양역에서 도보로 5분 거리의 역세권 아파트다.

지방에서는 부산지하철 2호선 연장 예정인 1248가구 규모의 양산신도시내 경남 양산주공이 관심 1순위다.

부산의 용호1단지(362가구), 광주 상무지구내의 상무주공1단지(914가구) 및 전주 서부신시가지와 인접한 서곡주공(757가구) 등도 입지나 생활여건이 우수하다.

스피드뱅크 안명숙 소장은 “정부가 5년 임대보다는 10년 이상 장기임대 및 국민임대를 늘리고 있어 갈수록 5년 공공임대아파트 공급량이 줄어드는 추세”라며 “앞으로 분양전환되는 5년 공공임대아파트의 희소성은 더해 질 것”이라고 말했다.

◇수익률 높아 임대사업용으로도 유망=임대아파트를 임대사업용으로 활용할 경우 실거주용에 비해 세제감면 및 금융혜택의 폭이 더 크다.

실제 전용면적 18평 이하의 임대아파트의 경우 2채 이상 매입해 임대사업자로 등록하면 취득세, 등록세가 전액 면제되고 재산세도 50%가 감면된다. 분양전환시 국민주택기금을 대환대출 받을 때에도 임대사업자에게는 실거주용보다 0.3% 낮은 연리 5.5%의 우대 금리혜택이 주어진다.

전남 광양시 광양읍 덕례 대림아파트 22평의 경우 분양가는 3690만원으로 국민주택기금 1500만원을 승계하면 1690만원만 있으면 매입이 가능하다. 현재 이 곳의 월세시세는 보증금 500만원에 월 35만원 수준.

이 곳 분양사무소 정주용 과장은 “월세 수입에서 가구당 월 7만원선의 대출이자 및 임대소득세를 제하더라도 연수익률 19% 정도가 예상된다”며 “주변에 율촌 산업단지, 초남 산업단지 등 임대수요도 풍부하다”고 말했다.

여름 휴가철이나 겨울 스키시즌 관광객이 많이 찾는 강원지역도 유망한 임대사업지역으로 꼽힌다. 강원도 속초시 교동에서 분양전환되고 있는 주공3차 아파트의 경우 17평형 아파트 한 채 가격은 3700만원대로 현재 보증금 500만원에 월 35만원의 임대수익이 가능하다.

◇분양 자격ㆍ입지여건 따져봐야=임대아파트는 대부분 수도권이나 지방에 소재, 임대사업자라면 먼저 역세권 등 임대수요가 풍부한지를 파악하는 것이 관건이다.

분양자격도 따져봐야 한다. 분양전환되는 주공아파트는 일단 임대하고 있는 거주자가 우선 분양권을 가진다.

이후 남는 물량에 한해 청약저축에 가입한 일반 무주택자에게 분양기회를 주고 난 뒤 잔여물량을 선착순 분양하게 된다. 그러나 임대거주자 및 무주택자들에게 분양한 후라도 잔여물량이 남아 매입기회는 충분한 편이다.

주공 관계자는 “임대주택을 분양전환할 때 대부분은 거주자들이 분양받지만 보통 10~15% 정도가 일반에 돌아간다”고 말했다.

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