경기침체가 지속되면서 경매에 부쳐지는 부동산이 늘고 있어 투자자들의 관심을 모으고 있다.

경매는 싼 값에 부동산을 취득하는 통로로 각광받고 있지만 상품별로 투자전략을 달리 해서 신중하게 접근해야 `알짜’ 물건을 낙찰받을 수 있다. 상품별 경매 투자법을 부동산정보제공업체 네인즈의 도움으로 알아본다.

◆아파트 = 법원의 감정가를 기준으로 투자하는 것은 금물이다.

인근 중개업소를 통해 시세를 파악하는 것은 기본이고 관리사무소에서 관리비 체납 여부 등을 확인해야 한다.
40평 이상 대형아파트의 경우 금액이 커 첫 경매에서는 유찰될 가능성이 많아 저렴하게 낙찰 받을 가능성이 상대적으로 크다.

일반 아파트를 구입할 때와 마찬가지로 대단지 위주로 공략해야 하고 1동짜리 소규모 단지는 피하는 게 좋다.

◆다세대·연립·빌라 = 도심 요지의 지은 지 20년 이상되는 연립주택을 노리는 게 좋다. 재건축이 추진될 가능성이 높기 때문이다.

특히 노후한 연립주택은 단지 규모가 작아 사업기간이 짧으며 그만큼 투자금 회수가 빠르다. 또 조합원수도 적다보니 분쟁의 소지도 적다.

빌라의 경우에는 고급빌라의 경우 비싸고 거래도 잘 이뤄지지 않은 점을 감안해 단기 차익을 노린 투자보다는 실수요 목적으로 입찰하는 게 좋다.

소형빌라는 전세금에서 약간만 보태면 낙찰받을 수 있으니 세입자가 적극적으로 응찰하기를 권한다.

◆단독주택 = 가장 중요한 체크포인트는 건물이 지은 지 10년 이상됐는지 여부다.

10년 이상 된 집은 건물가가 감정가에 포함되지 않기 때문에 싼값에 낙찰 받을 수 있는 반면 10년 미만 주택은 건물가도 감정가에 포함돼 최저입찰가가 시세보다 높게 책정되는 경우가 많다. 주변 시세를 확인하는 것은 필수.

세금 및 각종 비용 등을 감안하면 시세보다 10% 이상 싼 값에 낙찰 받아야 투자에 성공할 수 있다.

◆상가 = 최근 상가 분양이 활발해 상권 경쟁이 치열하게 벌어지기 때문에 무엇보다 입지 여건이 중요하다.

서울 및 수도권의 분양 임박 단지내 상가나 택지개발지구내 단지내 상가가 상대적으로 안정적이며 대형보다는 소형, 단기 전매차익보다는 안정적 임대수익을 노리는 게 현명하다.

단지내상가는 500가구 이상 단지에, 근린상가는 대로변 상가가 경쟁력이 있으며 쇼핑몰은 주5일 근무제 확산으로 광화문, 여의도 등 사무실 밀집지역보다는 젊은층 유동인구가 많은 대학가 등에 입찰하는 것이 바람직하다.

◆토지 = 일반적으로 감정가의 70% 선에서 낙찰되는데 환금성이 떨어지므로 가급적 여윳돈으로 투자하는게 좋다.

토지 가치를 결정짓는 가장 큰 변수는 도로 유무. 전원주택 등을 지으려면 최소폭 4m의 진입도로가 확보된 곳이어야 한다.

보존녹지지역, 그린벨트, 상수원보호구역, 군사시설보호구역 등 규제에 묶여 있는지도 확인해야 하며 현장답사는 필수다.

◆공장 = 낙찰대금을 1개월 이내에 법원에 납부해야 하기 때문에 자금 동원 계획을 세운 뒤 응찰해야 한다.

또 기계나 기구 등 장비 포함 여부 및 전기, 도로, 수도 등 기반시설이 잘 갖춰져 있는지도 현장을 방문해 확인해야 한다.

인수 뒤 용도 변경을 검토하고 있다면 미리 해당 관청을 방문, 용도 변경 가능여부에 대해 자문을 구해야 한다.

/황일곤 기자 [email protected]

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