내년부터 1가구 다주택자 양도세 중과 요즘 집을 3채 이상 보유한 이들은 내년부터 1가구 다주택자에 대해 양도소득세 중과세가 실시됨에 따라 고민이 이만저만 아니다.

내년 1월1일부터는 1가구 3주택자 이상이 집을 팔면 양도차익의 60%를 세금으로 내야하며 장기보유 특별공제 혜택도 받지 못하기 때문이다.

일반세율은 보유기간에 따라 1년 이내는 50%, 1~2년은 40%, 2년 이상은 양도차액에 따라 9~36%로 부담이 훨씬 적다.

가령 다주택자인 A씨가 2002년 4월 3억5000만원에 매입한 강남구 도곡동의 34평짜리 아파트를 5억5000만원에 판다고 가정해보자.

양도차액은 2억원인데 연내 팔면 36%의 세율(8000만원 초과)을 적용한 7200만원에서 누진공제액 1170만원을 제외한 6030만원만 양도세로 내면 되지만 내년에 팔면 1억2000만원(세율 60%.누진공제 혜택 없음)을 양도세로 납부해야 한다.

몇 개월 차로 6000만원 가까이 세금을 더 내야 하는 것이다.

물론 내년에 집값이 6000만원 이상 뛴다는 보장만 있다면 팔지 않는 게 유리하지만 지금 분위기상으로는 그럴 가능성은 희박하다.

하지만 3주택자라고 해서 모두 양도세 중과 대상은 아니니 철저하게 따져봐야 하고 중과세 대상이라하더라도 매도에는 나름대로 전략이 필요하다.

내집마련정보사 박용택 연구원의 도움으로 양도세 중과에 대비한 절세 전략을 알아본다.

◆ 내가 중과세 대상 맞나 = 우선 내가 중과세 대상인지를 확인해봐야 한다.

국세청은 서울과 수도권, 6대 광역시에 소재하거나 그외 지역의 양도 당시 기준시가 3억원 초과 주택을 대상으로 1가구 3주택자를 판정하고 있다.

즉, 강남에 아파트 2채가 있고 강원도 원주에 기준시가 2억5000만원짜리 아파트가 1채 있다면 중과 대상이 아닌 것이다.

적용 아파트는 분양 시기별로 다른데, ▲98년5월22일∼99년6월30일 = 고가주택을 제외한 모든 주택 ▲99년7월1일∼99년12월31일 = 국민주택(국민주택기금으로 건설되는 전용면적 25.7평 이하 아파트) ▲2000년11월1일∼2001년5월22일 = 비수도권 소재 국민주택 ▲2001년5월23일∼2002년12월31일 = 고가주택을 제외한 모든 주택 ▲2003년1월1일∼2003년6월30일 = 서울, 과천 및 5대 신도시 소재의 고가주택을 제외한 모든 주택 등이다.
◆ 양도세 중과 대상이 맞다면 = 위의 모든 조건을 확인해도 1가구 3주택자가 확실하다면 연내 아파트를 처분하는 게 좋다.

처분 순서는 우선 자기가 살 집을 고른 뒤 이를 제외한 주택 중에서 고르는데 향후 발전 가능성이 낮은 수익성이 떨어지는 주택을 먼저 처분하는 게 좋다.

장기보유특별공제는 3년 이상 보유하면 양도차익의 10%, 5년 이상 보유는 15%, 10년 이상은 30%를 공제해주는 제도로 우선 이에 해당하는 아파트를 팔고 2번째 아파트는 좀 더 보유한 뒤 이 제도에 해당한 뒤 팔면 세금을 덜 낼 수 있다.

/황일곤 기자 [email protected]

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