올해 서울·경기 입주 아파트 물량 작년보다 28.2%·13.24% 급감 올 아파트값의 상승 요인이 하락 요인보다 우위에 있다고 주장하는 전문가들은 그 근거로 ‘수급 불안’을 꼽는다.

부동산시장은 외부 재료(경제성장률,콜금리)보다 내부 재료(수급)에 영향을 더 많이 받아 왔기 때문에 주택 시장을 전망할 때 이런 내부 변수에 더 무게를 둬야 한다는 것이 이들 전문가들의 요지다.

박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 “아파트 입주량이 2006년보다 서울지역 기준으로 28.2% 줄어들고 1가구 2주택자 양도세 중과에 따른 매물난 가능성,막대한 토지보상자금 등은 집값을 끌어 올릴 요인”이라고 말한다.

우리나라 인구구조에서 튼튼한 허리층을 형성하고 있는 베이비 부머 등 30~40대 층의 수요는 두텁지만 공급은 제 때 이뤄지지 않아 주택시장 불안 요소로 작용할 수 있다는 얘기다.

하지만 줄어드는 입주량 못지 않게 수요도 상당수 감소할 것이란 전망도 나온다.지급준비율 인상, 총부채상환비율(DTI) 규제 확대 등 수요자의 주택시장 진입을 차단하는 정책을 잇따라 시행하면서 정부가 연초부터 수요 억제에 고삐를 죄고 있기 때문이다.

또 ‘쌍춘년’인 지난해 결혼을 앞당긴 수요자들이 내집 마련에 많이 나서 수요가 상대적으로 감소할 것이란 예상도 있다.

◇서울,경기 2만5천여가구 감소 주의보

부동산114와 대한주택공사, SH공사에 따르면 올해 전국 새 입주 아파트 물량은 총 31만 2115가구다. 이는 지난해 33만142가구에 비해 5.5% 가량 줄어든 수치다.

서울과 경기 지역에서는 공급 부족이 더 심각해 모두 2만5000여가구가 감소할 것으로 집계됐다. 서울은 3만3107가구로 지난해 4만6113가구에 비해 28.2% 줄어들 전망이다. 경기 입주 물량 역시 작년 9만538가구보다 13.24% 줄어든 7만8547가구로 예상된다.

이처럼 올 한해 동안 신규 입주 물량이 크게 감소할 것으로 전망돼 주요 이사철 성수기를 중심으로 지역별로 전세 물량 부족 현상이 올해에도 재연될 가능성이 적지 않다. 전세 매물 부족은 소형 아파트 매매 시장에도 자극을 준다.

부동산114 김규정 차장은 “올해 서울과 경기지역의 입주 물량이 크게 줄어드는데다 대선 정국에 접어들어 재건축이나 세금 등 규제 완화 등에 대한 기대감까지 겹칠 경우 집값이 더욱 불안해질 수 있다”며 “올해 이후 건축기준이 완화되는 다가구, 다세대 등의 공급이 크게 늘지 않는 한 서울의 주택난은 심화될 수 있다”고 말했다.

◇올 공급 감소 속 수요는 어떨지 불확실

부동산 가격은 공급 뿐 아니라 수요 요인에도 큰 영향을 받는다. 강남권 재건축 아파트의 집중 규제로 수요자들이 일반 아파트와 인근 지역 아파트로 눈길을 돌리면서 가격 상승을 초래하는 ‘풍선 효과’도 이를 방증한다.

서울의 아파트 공급은 한계를 보이는데 비해 소득 증가와 삶의 질 향상으로 좋은 지역에 중대형 평형의 선호 현상은 꾸준히 증가하고 있다.

또 전국토의 동시 다발적 개발에 따른 투기적 수요도 부동산 구매력을 늘리는 요인으로 작용한다.

정부가 연초부터 강력한 대출 규제 처방을 들고 나온 것도 올해 공급 부족이 확실시됨에 따라 선제적으로 수요를 억제하기 위한 방편이 아니겠느냐가 전문가들의 대체적 시각이다.

◇공급 갈증은 2008년 이후 해소

정부는 지난해말 수급 불안 해소를 위해 용적률 완화 등의 11.15대책을 내놓았다. 2007~2010년까지 매년 수도권에서 수요(26만가구)보다 약 30~40% 많은 36만가구를 공급한다는 계획이다.

이에 따라 정부의 주택 공급 확대 대책이 효과를 보이는 2008년부터 약 2년간 본격적인 부동산 가격 조정 국면이 가시화될 것으로 분석된다. 실제 2008년부터 뉴타운과 판교 등 서울과 수도권의 신규 아파트 입주 물량이 30% 이상 늘어나게 된다.

홍순직 현대경제연구원 연구위원은 “지역별로 최근 2-3년간 공급 물량이 집중된 지역, 평형별로는 가장 많이 공급됐던 중대형 평형에서 하향 안정이 예상된다”고 말했다.

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