임대료, 34평형 아파트 임대료 月 17만원 수준될것 홍준표 의원(한나라당, 동대문을)은 17일 “현재의 부동산 대란을 해결하는 길은 ‘대지임대부 분양주택(반값아파트)’제도의 도입밖에 없다”고 역설했다.

홍 의원은 이날 보도자료와 시민일보와의 통화에서 자신이 제안한 ‘대지임대부 분양주택’과 관련, “공급사업은 2008년 이후 차기 정부에서 본격적으로 추진될 것으로 판단 된다”며 이같이 밝혔다.

그는 특히 최근 정부가 ‘대지임대부 분양주택’방식의 도입을 적극적으로 검토하고 있는 것으로 알려지고 있고, 주택공사가 ‘시범 공급’의사까지 밝혔으나, 여전히 각 언론으로부터 부정적인 의견이 개진되고 있는 것에 대해 조목조목 반박논리를 폈다.

▲대지임대부 분양주택법 도입이 무엇을 의미하는 것인가.
‘대지임대부 분양주택’정책은 무주택 서민과 1가구 1주택 실수요자들의 주거문제 해결을 위한 최적의 대안으로서 토지가격이 주택가격 결정에 가장 많은 부분을 차지하는 한국의 현실에 비춰볼 때 그 의미가 크다.

특히 주택에 대한 수요가 높은 곳, 즉 주거와 업무, 그리고 상업공간이 공존하는 곳에 공급될수록, 장거리 출퇴근으로 인한 교통문제, 그리고 그로 인한 도시환경문제를 최소화할 수 있는 방안이다.

현재 우리나라의 도시형태는 ‘도너츠 형’으로서 주요 선진국들의 ‘원뿔형’ 도시모델과는 전혀 다른 발전 양상을 나타내고 있다. 도시개발 계획이 잘 수립된 선진국들은 중심부로 갈수록 용적률이 높은 고층이고, 주변부로 갈수록 용적률이 낮은 저층임에 비해, 우리나라는 도심은 밤이 되면 사람들이 살지 않아 공동화되고, 아침·저녁마다 출·퇴근 전쟁으로 교통지옥화 하는 상황이 도시의 일상으로 반복되고 있다.

반면 도시의 무분별한 확장 억제와 도시민을 위한 휴식공간 확보 목적으로 설정된 그린벨트를 훼손하면서까지 개발된 판교와 같은 신도시의 경우, 서민용 임대주택과 중산층용 주거지를 개발하고 있어 거주지와 직장과의 거리증가 문제, 고밀도 주거환경의 교외로의 확산, 도시민의 공동 휴식공간 축소, 거시적 주거환경 및 도시환경의 파괴 등의 문제를 드러내고 있다.

이러한 문제점을 근원적으로 해소하기 위해서는 도심내 또는 기성 시가지
내에 파격적인 용적률을 적용해 서민과 중산층을 위한 ‘대지임대부 분양주택’을 공급하는 것이 매우 유용한 방안이다.

▲그러나 일각에서는 “대지임대부 분양주택을 지을 땅이 없다”는 주장이 나오고 있지 않는가.
땅은 무궁무진하다. 중요한 것은 정부의 정책의지다. 반값 아파트 건립 가능한 국·공유지 수도권에만 1500여 만평에 달한다. 강남 재건축, 강북 뉴타운 지역에도 수천만평이 있다. 또한 국가균형발전 차원에서 이전되는 총 176개 공공기관 이전부지 중 토지면적이 일정규모 이상인 약 61개 상당의 부지가 있다.

이전부지 중 일정규모 이상은 정부소속기관 27곳, 정부출연기관 22곳, 정부출자기관 2곳, 정부투자기관 7곳 및 기타 공공법인 3곳로 파악되고 있으며, 지역별로는 서울시에 21곳(39만㎡), 경기도에 37곳(698만6000㎡), 인천광역시에 3곳(31만8000㎡)이 분포하고 있다. 다만 각 기관의 이전비용의 조달문제와 연계돼 검토돼야 할 것이다.

뿐만 아니라 전국 광역시 및 일정규모 이상의 시에 존재하는 미군기지(평택기지 건설 일정과 연계돼 순차적으로 반환 중)도 있다.

미군 성남 골프연습장(28.1만평), 한남동 미군휴양소 및 LPP 부지(한미 연합 토지관리계획), 기타 인천, 의정부, 부산, 동두천, 오산, 파주, 원주, 하남 등에 반환예정 부지 약 214만평, 미2사단 재배치에 의해 반환되는 동두천, 의정부에 약 886만평 등이 있다. 도시내 철도 차량기지, 철도부지도 활용할 만 하다.

이론 인해 철도로 인한 소음문제, 지역단절 문제를 해결할 수 있으며 지역 전체의 주거 환경을 개선할 수 있다. 용산역 철도부지, 구로 차량기지(7만6000평), 성북 차량기지, 죽전·모란 차량기지 등도 활용 가능하다. 여기에 도시내 터미널, 공영 차고지, 공영 주차장, 유수지 상부 등 시공유지도 활용할 수 있다.

특히 도시 재정비촉진사업부지, 강남북 뉴타운·재개발·재건축 사업부지, 행정복합도시 등 신도시 개발사업 부지도 가능한 부지다.

▲일각에서는 “용적률을 올리면 닭장 아파트 되는 것 아닌가?”라는 주장이 있다. 이에 대해 어떻게 생각하는가.
대지임대부 분양주택도 친환경 주거 공간으로 지으면 된다.

미국, 독일 등에서도 1960~70년대 도시내 중산층 및 서민의 주택공급을 위해 ‘복합·입체도시 계획’을 수립해 주택을 공급한 사례가 많으며 주택가격 안정에 기여한 바가 큰 것으로 평가되고 있다. 현재 거주하는 주민들의 만족도가 매우 높은 상황인 것으로 보고되고 있다.

따라서 1960~70년대 선진국의 ‘복합·입체도시 계획’ 보다 30~40년이 지난 현재 한국의 건축, 도시개발, 환경복원 기술 등을 활용한다면 선진국에서 시행한 도시내 입체복합주거 사례보다 더 우수한 한국판 ‘친환경적 입체복합 주거단지’의 공급이 충분히 가능하다고 본다.

무엇보다도 주거환경 악화의 주원인은 용적률이 아니라 건폐율이다. 층수가 높아지면 주거환경이 좋지 않다는 것은 잘못된 생각이다.

주지하다시피 뉴욕 맨하튼과 동경 등 주요 선진국의 고층아파트가 중·저층의 서민주택보다 훨씬 높은 가격이다. 이유는 단지내 건물에 충분한 주거환경, 공용시설, 녹지 등이 확보되어 있기 때문이다.

우리나라의 경우, 강남 I-PARK가 고층임에도 불구하고, 높은 시세를 형성하고 있는 것은 용적률은 300%에 육박하지만, 건폐율은 10%에 불과하기 때문이다. 용적률이 높은 강남 I-PARK가 ‘친환경 건축물 1등급 인증 아파트’라는 사실은 시사하는 바가 크다.

▲또 일각에서는 “임대료 비싸지 않은가”라는 주장이 있다.
임대료는 저렴하게 받는다. 우리 의원실에서 파악한 바에 따르면 대지 면적을 3만평(평당 1000만원)으로 가정하고, 추산한 34평형 아파트의 임대료는 월 17만원 수준이었다.

뿐만 아니라 대지를 소유하지 않으므로 토지관련 세금을 낼 필요가 없고 종부세 대상도 아니므로 이것은 바로 대지임대료를 상쇄하는 효과를 추가적으로 볼 수 있을 것이다.

또한 ‘대지임대부 분양주택’의 분양가 및 임대료는 ‘분양가 및 임대료 심의위원회’가 시장논리나 경제적 이득의 측면에서 접근하는 것이 아니라 서민 주거복지 차원에서 결정하게 될 것이므로 서민들이 부담하기 힘든 수준의 비싼 임대료가 책정될 가능성은 없을 것이다.

최근 일부 경제지에서 판교신도시의 경우 예를 들면서 “44평형을 기준으로 시물레이션한 결과, 월 임대료가 150만원을 넘는다”고 발표하였으나 이는 계산방법의 오류에서 기인한 것으로 판단된다.

‘대지임대부 분양주택’ 방식은 주공과 토공을 통합하여 ‘원스톱’으로 택지를 개발하고, 건설사업을 시행함으로써 토공·주공의 개발·분양 마진을 최소화하고, 최초 분양시 토지에 투하된 비용을 60~90% 회수하게 될 것이므로 임대료 산정대상이 되는 토지비용은 최초 투하된 토지비용의 10~40%에 불과하므로 토지 임대료가 높게 책정될 이유가 없다.

이렇게 해서 판교지역 44평형을 기준으로 분석해 보면, 초기 토지 투하자금 회수금을 뺀 금액에 다시 용적률 1/2로 계산하면 가구당 30만원이 넘지 않는다.

▲그렇다면 “국가의 재정부담이 크다”는 주장에 대해서는 어떻게 보는가.
연기금 활용, 채권발행 등 다양한 방법이 있다. ‘대지임대부 분양주택’의 건축비는 분양가에서 회수하므로 결국 문제는 토지 비용이다. 국공유지를 최대한 활용하고, 앞서 언급한대로 토지비용을 초기에 60~90% 회수하여 국가의 재정부담을 최소화하는 것이 ‘대지임대부 분양주택’을 정착시키는 관건이 될 것이다.

연간 정부가 운용하는 연기금의 규모는 300조원 이상이다.(2006년 362조원, 2007년 예산안 310조원). 이중 어느 정도 규모를 ‘대지임대부 분양주택’에 활용할 수 있는지는 면밀한 검토를 거쳐 결정할 수 있을 것이나 연기금을 ‘대지임대부 분양주택’ 사업에 투·융자함으로써 연기금의 부실화를 걱정하는 것은 근거가 없다.

최초 투자액의 60~90%는 초기에 회수되며 초기 토지는 모두 보유하면서 잔여금에 대해서는 고정적으로 안정된 임대료가 들어올 것이므로 ‘투자수익’도 양호할 것이다.

또한 장기 주택채권 발행의 방안도 강구할 수 있는 바, 국가의 재정부담 때문에 이 사업이 현실화되기 힘들다는 주장은 공공주택 논리를 복지 논리에 근거하지 않고 경제논리에 집착하기 때문이다.

한마디로 항상 ‘땜질식 처방’만 남발해 온 정부가 장기적인 안목으로, 의지를 갖고 추진한다면 서민주거 안정은 물론 ‘망국병’인 부동산 투기를 근본적으로 해소시킬 수 있는 효율적인 방안이다.

/이영란 기자 [email protected]

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