2010년까지 연평균 36만4000가구 공급 오는 2010년까지 수도권지역에 164만가구의 ‘물량폭탄’이 쏟아진다.
15일 정부가 내놓은 주택공급 로드맵에 따르면 향후 5년동안 공공 부문의 역할을 지속적으로 확대해 신도시 등 공공택지에서 86만7000가구, 민간택지(재건축, 재개발, 비도시지역, 다세대 등)에서 77만3000가구 등을 공급할 계획이다.

이는 올해 물량이 주택수요에 못 미칠 것으로 전망되나 오는 2007~2010년새 연평균 36만4000가구를 공급하는 것이다.

◇공급량 얼마나 되나

연도별로는 올해 18만4000가구 ▲2007년 29만7000가구 ▲2008년 39만2000가구 ▲2009년 36만4000가구 ▲2010년 40만3000가구 등이다.

매년 수도권 주택 소요량이 30만가구 인점을 감안할 때 2007년까지는 다소 공급이 부족할 전망이다. 그러나 2008년 이후 연간 36만~40만 가구 이상 공급되면서 시장 안정이 크게 기여할 것으로 예상된다.

2006~2010년 중 공공택지내 공급물량의 경우 ▲용적률 상향에 따른 증가 10만가구 ▲신도시 6개지구 43만가구 ▲국민임대주택단지 28개지구 4만6000가구 ▲일반 공공택지 6개지구 1만1000가구 등 당초 74만2000가구에서 86만7000가구로 총 12만5000가구가 늘어난다.

용적률 확대에 따라 신도시내에서의 확대 가능 물량은 송파 3100가구, 검단 1만가구, 광교 9900가구, 파주 5800가구, 양주 8000가구 등이다.

민간부문의 경우 서울 재정비촉진지구 및 뉴타운, 인천·경기의 재정비지구에서 2010년까지 20만가구를 확보하는 것을 비롯, 재개발 등 도심내 주택건설(다가구, 주상복합 등), 비도시지역 용적률 완화 등을 통해 77만3000가구를 확보할 예정이다.

이를 위해 정부는 도심내 건축 규제, 계획관리지역의 용적률 상향 조정 등을 실시할 계획이다.

별도로 인천 경제자유구역(인천송도신도시 1600만평, 인천청라지구 580만평)에서도 2008~2010년 새 10만가구를 추가 확보한다는 것이다. 인천의 경우 내년부터 주택공급이 이뤄진다.

◇신도시 공급물량은

우선 신도시별로 공급 시기를 6개월~1년을 앞당긴다.

내년부터 공급 가능한 파주 운정신도시의 경우 용적률 166%에서 190%, 인구 밀도 ha 당 110인에서 132인, 녹지율(3단계) 28%에서 25%로 각각 조정해 1, 2단계 4만6000가구, 3단계 3만4000가구를 공급할 계획이다.

양주신도시의 경우 용적률 완화 및 인구밀도 조정을 통해 옥정지구는 2만7000가구에서 3만가구로 늘리고, 회천지구는 1만9000가구에서 2만4000가구로 확대한다. 공급시기도 1년 앞당겨 오는 2008년 3월 실시할 예정이다.

김포신도시는 2008년 6월 분양을 실시해 5만9000가구를 공급하고, 광교신도시는 2008년 9월부터 3만4000가구를 공급한다. 송파신도시는 용적률을 214%로 상향, 오는 2009년9월 시작으로 4만9000가구를 분양할 계획이다. 평택국제화도시는 2009년 6월부터 6만3000가구를 공급하고, 제3기 신도시인 검단의 경우 2009년 6월부터 6만6000가구를 공급한다.

◇실효성은 있나

정부는 이번에 국토계획법 시행령을 개정해 “일반상업지역에서 공동주택 부분의 연면적 합계가 90% 미만이어야 하며 이 범위내에서 도시계획 조례가 따로 비율을 정할 수 있도록 한다”는 내용을 삭제할 계획이다.

서울시의 경우 지난 2000년말부터 조례를 통해 주거비율이 높을수록 용적률을 적게 주는 ‘용도용적제’를 실시하고 있다. 또 주택 연면적 비율에 따라 4대문안과 기타지역·근린상업지역의 용적률 상한선을 각각 따로 정해놓은 상태다.

즉 주상복합의 주거비중이 90%까지 확대된다.

여기에 오피스텔은 전용면적 18평 이하에 대해 바닥난방을 허용, 실시상 주택으로 사용토록 허용한다. 오피스텔 규제는 현재 건설교통부 장관 고시를 통해 이뤄지기 때문에 개정 절차는 간단한 편이다.

다가구주택의 이격거리가 2.5m에서 1m이내로 완화될 전망이다.

그러나 오피스텔 및 주상복합 등은 규제 완화시 도심지내 나대지 수요를 늘려 땅값 상승 등의 부작용이 나타날 수 있는 점이 문제다. 특히 대형 주상복합단지 개발 등은 도심 교통난 적체 요인이 되는 경우도 많아 수급 조절에 매우 신중해야할 대목이다.

다가구주택 규제 완화도 주거 환경 악화, 주차난을 예상할 수 있는 부분으로 후속조치가 병행돼야한다는 지적이다.

특히 오피스텔이나 다가구주택은 임대수익형 사업으로 각광을 받는 상품으로 시중 여유자금이 몰릴 수 있는 출구가 되고 있어 ‘풍선효과’마저 나타날 수 있다.

또 전세 등에는 효과가 있으나 아파트로 쏠려 있는 내집마련 수요를 진정시키는데는 한계가 있는 점도 고려해야한다.

여기에 오피스텔과 주상복합은 건축법의 적용을 받는 것으로 이번 규제 완화에 힘입어 그동안 개발을 유보했던 도심지 땅값 상승 및 난개발 등이 우려된다.

서울시 관계자는 “일반상업지역에 아파트가 증가할 경우 교통난, 학교난 등의 부작용이 발생할 수 있다”며 “주거비중 완화에 대해서는 상업지역의 본래 기능 상실을 초래할 수 있다는 점에서 재검토돼야할 대목”이라고 지적했다.

/서정익 기자[email protected]
/이병만 기자 [email protected]

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