복합도시·기업도시등 전국에 40곳 육박… ‘검단’ 확정뒤 부동 전국이 신도시 건설판이다.
외국인투자자들을 불러들이기 위한 인천국제신도시부터 군사 목적의 평택 평화신도시, 행정타운을 포함한 광역 신도시, 주거중심의 신도시 등이 우후죽순으로 조성되고 있다. 여기에 행정중심 복합도시, 기업도시, 혁신도시 등이 더해진다. 전국에서 주거 목적으로 조성되는 총 21곳, 각종 신도시를 포함하면 40곳에 육박한다.
행정도시와 혁신도시 기업도시 등을 모두 합치면 무려 1조5000만평에 이르러 분당급 신도시 25개가 동시에 조성되는 셈이다.
그러나 신도시 건설을 통한 주택공급 확대에도 불구하고 주택가격 안정에는 크게 기여하지 못할 것이라는 우려가 높다.

입주 후 집값이 상당기간 안정됐지만 1989년 분당 일산 등 수도권 5개 신도시를 한꺼번에 건설할 때도 분양 당시 집값이 폭등하고 인건비 건자재값 등이 가파르게 오르면서 대한민국 경제가 휘청거린 아픈 경험을 갖고 있다.

▲신도시 건설, 집값 안정 얼마나 기여할까＝이처럼 조성되는 신도시가 아파트가격 안정에 도움이 될지에 대해 전문가들은 “신도시 자체가 집값과 아파트 분양가를 끌어올리는 부정적인 역할도 한다`고 지적했다.
부동산 정보업체 등에 따르면 제1기 신도시인 분당, 일산 등이 조성되던 88∼92년의 경우 서울·수도권의 주택가격은 110% 상승했다.

해밀컨설팅 황용천 사장은 “1기 신도시가 건설된 이후 장기간 안정세를 구가했지만 신도시 건설로 주택가격이 2배 이상 오른 상태에서의 가격안정이라는 측면을 감안할 때 실질적인 안정이냐는 부분에는 의문이 든다`고 설명했다. 2003년 2기 신도시의 대표격인 판교신도시 개발 확정의 경우도 서울 강남과 분당을 중심으로 `판교발 후폭풍`이 주택시장을 휩쓸었다. 특히 `판교 후광효과`로 인한 용인·분당 집값은 물론 땅값 폭등 양상도 나타났다. 인천 검단신도시 확정도 마찬가지다. 인천 검단과 파주신도시, 동탄신도시 등을 중심으로 부동산시장이 크게 요동쳤다. 하룻새 검단지역의 아파트 호가가 5000만원이나 폭등하고 매물이 자취를 감췄다. 일부에서는 계약을 파기하는 모습도 나타났다.

주택도시연구원의 고 철 원장은 “시장의 불안을 잠재우기 위해서는 공급 확대가 당연히 필요하고 이를 위해서는 신도시 건설이 필수적이지만 사전대책의 미비로 부동산시장의 불안을 야기하는 측면이 있다`고 설명했다.

▲토지보상비 20조원 추산＝가장 큰 문제는 신도시로 인한 개발 기대감에 편승한 토지가격 상승이다. 토지가격 상승은 보상비 및 분양가 상승으로 이어지게 마련이다. 실제 판교신도시 발표로 단기간에 인근 주변의 토지가격이 2∼3배가량 올랐으며 아파트가격도 50% 이상 상승한 것으로 나타났다.
현재 신도시 건설 등에 필요한 보상비 규모는 20조원에 이르는 것으로 추산된다. ‘8·31대책`으로 토지 보상비를 낮추기 위해 현물 보상 및 부재지주에 대한 채권보상을 시행할 수 있는 법적근거가 마련됐지만 사실상 제한적일 수밖에 없다는 게 전문가들의 지적이다.

현지 주민들의 개발 기대감을 제어할 수 있는 장치와 시스템이 없는 것이 문제다.
실제로 지난해 토지 보상이 이뤄진 파주 운정지구의 경우 보상비가 평당 평균 120만원 수준이었다. 이는 이보다 5년 앞선 교하지구의 평균 30만원보다 4배나 높은 것. 교하지구 개발로 인근 토지가격이 오르면서 보상비 및 분양가 상승을 유발, 최근 파주 운정신도시 고분양가로 이어진 것이다.
이렇게 아파트가격의 상향 조정을 주도하는 것이 ‘신도시`로 지목되면서 현재 전국에서 이뤄지는 25개 수준의 분당급 신도시 건설이 가져올 후폭풍에 대해서도 우려가 높다.

그나마 수도권과 충청권 신도시의 경우 자족기능이 없는 베드타운으로라도 살아남을 수 있지만 지방의 경우 자칫 ‘데드타운`으로 전락할 가능성도 배제할 수 없는 노릇이다. 따라서 전문가들은 사전대책의 중요성을 강조하고 있다.

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