수익률 6%도 안돼… 임대료 못내는 점포 ‘수두룩’ 내년 1월 입주하는 강남구 도곡동 도곡렉슬아파트 1층 단지내 상가는 평당 매매가가 1억원을 호가한다. 점포 크기가 17평 정도로 총 매매가는 17억원이다. 반면 이 상가의 임대료 시세는 보증금 2억원에 월세 700만원 수준. 연간 임대수익률이 5.6%에 그친다.

현재 상가 임대차계약이 한창이지만 그나마 전체 점포의 70%를 넘는 20여곳은 부동산 중개업소가 계약했다. 새 아파트인데다 대단지여서 입주시점을 전후해 매매ㆍ전세 계약이 급증할 것을 노린 포석이지만 아무래도 상가 수익성면에서는 중개업소가 넘쳐나는 게 좋을 리 없다.

부동산 전문가들은 이 상가의 투자수익률에 대해 냉담한 반응이다. 현도컨설팅 임달호 사장은 “총 3002가구의 단지내상가에 중개업소가 20여곳이나 되면 중개업소 1곳당 150가구가 채 안되는 아파트를 전담하는 셈”이라며 “입주 후 반짝 거래시즌이 끝나면 임대료를 감당하지 못하는 중개업소가 늘 수밖에 없고 결국 임대료도 떨어져 5%대 수익률을 장담할 수 없다”고 말했다.

도곡렉슬에서 길 하나를 사이에 둔 대치동 동부센트레빌 아파트 단지내 상가를 보면 상황을 잘 알 수 있다. 이 상가는 지난 2월 아파트 입주시점을 전후해 임대료가 평당 600만∼700만원까지 치솟았지만 현재는 평당 350만∼400만원까지 폭락했다.

입주시즌을 노린 중개업소들이 한꺼번에 임대계약해 임대료가 크게 올랐지만 시간이 갈수록 임대료를 감당 못하는 중개업소가 늘면서 임대료가 추락했다. 이 상가를 보유한 투자자들의 매매가 대비 임대수익률은 연간 3%대에 머물고 있다.

8.31대책 이후 상가 투자가 활기를 띠고 있지만 여전히 곳곳에 투자수익률을 저해하는 암초가 도사리고 있다. 특히 최근 상가 투자열기가 확산되면서 지나치게 비싼 분양가를 책정하는 곳이 늘고 있어 주의가 요구된다. 워낙 분양가가 치솟다보니 투자자 입장에서는 임대수익률의 마지노선으로 불리는 6%를 맞추지 못하는 경우도 수두룩하다.

지하철 7호선 강남구청역 인근에서 분양중인 A오피스텔 단지내 상가가 대표적이다. 이 상가는 1층 점포 분양가가 평당 4000만∼6000만원인 반면 인근 임대료 시세는 평당 200만원 안팎으로 상가 임대수익률이 4%대에 머물고 있다. 가격상승조차 기대하기 힘들어 사실상 투자매력이 거의 없다.

고분양가로 도저히 분양을 마칠 수 없어 뒤늦게 가격을 내리는 상가도 있다. 강남구 삼성동 B오피스텔 단지내상가는 최근 시행사가 분양가를 30%정도 내려 10여개 점포를 한꺼번에 처분한 것으로 알려졌다.

부동산 전문가들은 상가투자의 철칙은 임대수익률이 어느정도 보장되느냐에 있고 이때 수익률은 분양가에 따라 좌우된다고 조언했다. 분양가가 비싼 상가는 아무리 임대료를 많이 받을 수 있어도 수익률면에서 투자가치가 떨어진다. 인근 상가시세를 따져 고분양가 여부를 철저히 분석하는 게 관건이다.

분양가를 꼼꼼히 따져봐야 하는 또다른 이유는 시세차익도 분양가에 따라 좌우되기 때문이다. 전문가들은 상가 투자시 임대수익률을 평균 6%에 맞춰 가격 저평가 여부를 점검해볼 수 있다고 강조했다.

예컨대 인근 임대료 시세가 보증금 2억원에 월 500만원으로 분양가는 10억원인 상가가 있다고 치자. 이 상가의 연간 임대수입은 총 6000만원, 보증금을 뺀 순 투자비용은 8억원이다. 결국 순 투자비용을 임대료 수입으로 나누면 임대수익률은 7.5%가 나온다.

상가 평균 임대수익률인 6%를 훨씬 뛰어넘는 것으로 이 상가 분양가는 상대적으로 저평가됐고 가격상승 여지가 높다고 볼 수 있다. 상가 임대수익률을 6%로 맞출 경우 순 투자비용은 10억원이 되지만 실제 구입가격은 8억원으로 2억원정도 저렴한 것이다.

프로리얼티 탁환식 부장은 “상가를 분양받기 전에 임대료 시세를 실제 투자비용으로 나눈 임대수익률이 6%를 넘는지 꼭 확인해봐야 한다”며 “이때 6%를 넘으면 임대수익 외에 가격 상승도 기대해 볼 만하다”고 밝혔다.
전문가들은 이밖에도 상권 발전성과 상가 개발 컨셉이 지역 상권과 맞아떨어지는지도 눈여겨봐야 한다고 조언했다.

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