강남→분당·목동→강북·수도권 ↑‘확산공식’ 깨져 비동화현상 뚜렷 주택시장에 `집값 디커플링(비동조화)’ 현상이 나타나고 있다.

특히 강남 재건축 아파트 값 상승세가 다른 지역에 영향을 주지 못하는 등 강남집값의 영향력이 현저히 약화되고 있다.

이에 따라 집값 확산을 차단하기 위해 강남 주택시장을 과도하게 옥죄는 주택정책을 남발하는 것은 ‘교각살우’의 잘못을 범할 수 있다는 지적이 제기됐다.

5일 부동산 업계에 따르면 올해 집값 상승 추이는 강남집값 상승에 다른 지역이 뒤따라 동반상승하는 예전과는 달리 각 지역에 따라 다른 움직임을 보이고 있다. 이는 강남집값의 영향력이 크게 떨어지고 있다는 점에서 의미가 크다.

부동산114에 따르면 강남구의 경우 올 2월 1.59%, 3월 1.36%, 4월 3.01% 오른데 비해 강남 동조현상이 가장 강했던 양천구는 2월 1.13%, 3월 0.65%, 4월 1.17% 상승에 그쳤다. 미약한 동조현상은 있지만 이전에 비해 급격히 약해진 것이다.

지난 2002년 6~8월 상승기 등 이전의 강남구와 양천구의 집값 움직임과 비교하면 올해 이들 자치구의 집값 디커플링 현상은 더욱 뚜렷하다.

2002년 6~8월 상승기 당시 강남구가 6월 2.65%, 7월 3.20%, 8월 4.37% 등으로 오르자 양천구 역시 6월 0.78%, 7월 1.87%의 오름세를 보이다 8월에는 4.26%을 기록, 뚜렷한 후행 동조현상을 나타냈다.

노원구도 6월에는 0.99% 오르는데 그치며 시차를 보이다 8월 들어서는 3.64%나 뛰었다.

집값 폭등기였던 2003년 10.29대책 직전에도 동조화 현상이 강했다. 진앙지인 송파구는 8월 6.23%, 9월 5.79% 올랐으며 양천구도 8월에는 2.12% 올랐지만 10월에는 5.21%로 강남 따라잡기에 나섰다.

정부 통계기준인 국민은행의 ‘주택가격지수 시계열자료’에서도 주택시장의 디커플링 현상을 발견할 수 있다.

10.29 대책 이전 강남구가 ▲8월 2.9% ▲9월 5.0% ▲10월 5.3% 오르자 곧바로 양천구가 ▲1.0% ▲3.7% ▲4.4%로 강남을 뒤쫓았다.

반면 올해엔 강남구 집값이 ▲1월 -0.6% ▲2월 2.8% ▲3월 0.7% ▲4월 3.1%의 움직임을 보였으나 양천구는 ▲-0.3% ▲0.7% ▲0.5% ▲0.7%에 그쳐 예년에 비해 밀접한 상관관계가 나타나지 않았다. 강남구는 강남구대로, 양천구는 양천구대로 따로 움직인 것이다.

같은 강남구에서도 올들어 재건축 아파트만 상승세를 보였을 뿐 재건축 대상이 아닌 다른 일반 아파트는 재건축 아파트의 상승세에 영향을 거의 받지 않았다. 과거와 같이 특정 아파트가 호재를 틈타 오르면 이와 무관한 인근의 다른 아파트도 들썩거리는 현상이 사라진 것이다.

부동산114 김희선 전무는 “2~3년 전만 해도 외환위기 이후 주택공급 감소 여파로 전체 부동산시장에 상승 에너지가 넘쳤으나 지금은 강남 일부지역에서만 집값이 오르고 있어 과거의 주택시장과는 확연히 구별된다”고 말했다.

그동안 집값 상승추이는 물결파동처럼 ‘강남→분당ㆍ목동→강북ㆍ수도권’으로 퍼져나가 1주일에서 1개월 사이에 커플링 현상이 두드러지게 나타나는 특성을 보여 왔다.

한국건설산업연구원이 93년~2003년의 아파트 값을 분석한 ‘주택 가격의 지역간 상관관계 분석 연구’에 따르면 강남에서 시작된 집값 상승세가 수도권 주요지역으로 파급되는 시차는 1개월이 넘지 않는다.

그러나 주택보급률이 증가하고 각종 규제로 상승동력이 떨어진 최근에는 이 같은 공식이 깨지는 대신 호재에 따라 ‘국지적’ ‘산발적’으로 오르는 모습을 보이고 있다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “투기든 투자든 최근의 집값 상승은 강남지역에 국한된 것”이라며 “강남 문제를 풀기위해 전체 주택시장에 영향을 미치는 대책을 내놓아서는 안될 것”이라고 지적했다.

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