조응규 라이프전략연구소 대표

 

지난회에서는 기초연금에 대해 알아보았다. 이번회부터는 2회에 걸쳐 주택연금에 대해 알아보고자 한다.

주택연금은 소유하고 있는 주택을 담보로 금융기관에서 매월 일정금액의 연금을 수령할 수 있는 금융상품이다. 수령하는 방식은 연금이지만, 주택을 담보로 한 대출이다. 이 제도는 내 집에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받을 수 있도록 국가가 보증함으로써 안정적인 노후생활자금을 확보할 수 있도록 돕는 제도로서, 주로 고령자들의 안정적인 소득 창출 수단으로 활용되고 있다.
대출이므로 전회에서 설명한 기초연금 수급자격 판정에 포함되지 않으며 건강보험료 계산에도 포함되지 않는다.

◈ 주택연금 가입현황이 어떤지부터 알아보자 ◈
2026년 4월 말 기준으로 가입자수 155,399명, 평균연령 72세(부부 중 연소자 기준), 평균월지급금은 128만원, 평균주택가격은 3억9,900만원이다. 현재 전체 가입대상 주택의 2.07% 가입율을 보이고 있다.

◈ 주택연금의 신청자격을 알아보자 ◈
주택연금 신청인은 본인과 배우자 중 1명이 만 55세 이상이어야 하고, 부부 중 1명 이상이 대한민국 국민이어야 한다. 주택연금 월지급금은 부부 중 연소자 기준으로 결정되며, 주택가격이 동일하다면 연령이 높을수록 많아지게 되고, 연령이 낮을수록 월지급금이 줄어들게 된다.
당연히 단독주택, 아파트 등 한국주택금융공사(이하 ‘공사’라 함)가 인정하는 유형의 주택을 소유하고 있어야 한다.
- 주택은 부부기준 공시가격이 12억원 이하이어야 한다.
- 제3자(자녀, 형제 등) 소유 주택을 담보로 하는 주택연금은 이용할 수 없다.
- 다주택자(3주택자 이상)라도 합산가격이 공시가격 12억원 이하이면 가입가능하다.
- 공시가격이 12억원 초과 2주택자(3주택자는 안된다)는 3년 이내 1주택 처분 시 가입가능하다.
- 공동명의 주택도 주택연금에 가입할 수 있다. 다만 위에서 설명한 연령기준과 주택가격 조건을 충족하여야 한다. 가장 중요한 부분은 공동명의자 모두가 주택연금 가입에 동의해야 한다는 점이며, 자녀와 공동명의인 경우에는 주택연금 신청이 불가능하며 배우자와 공동명의인 경우에만 신청할 수 있다는 점을 기억하여야 한다.
- 공사는 해당주택에 대해 1순위 근저당권 또는 신탁을 설정하게 되는데 주택담보대출이 있어 타 1순위 근저당권이 설정된 경우에는 다음과 같이 처리한다.

<표1> 주택담보대출이 있어 타 근저당 설정이 있는 경우

◈ 주택연금의 월지급금 산정 기준을 알아보자 ◈
주택연금 월지급금을 정할 때 기준이 되는 주택가격은 공사에서 인정하는 시세를 적용한다. 아파트의 경우에는 한국부동산원 시세, KB국민은행 시세, 공시가격(없을 경우 시가평가액), 감정평가액을 순차적으로 적용하고, 신청인이 요구할 경우 감정평가액을 우선 적용할 수도 있다.

앞서 주택연금 가입기준은 공시가격 12억원 이하라고 하였으므로 시세 약 17억원에 해당하는 주택도 가입할 수 있다(시세의 70%선을 공시가격으로 간주).
다만, 월지급금 산정기준은 시세를 적용하며 시세 12억원을 최고한도로 하여 월지급금을 결정하므로 공시가격은 12억원 이하이지만 시세가 12억원에 육박하면 월지급금의 가성비가 최고가 된다.

◈ 주택연금의 대상주택을 알아보자 ◈
주택연금에 가입할 수 있는 대상주택은 주택법에 따른 주택, 노인복지주택(실버타운), 주거용 오피스텔이 대상주택이다.
- 주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로 단독주택(단독주택, 다중주택, 다가구주택), 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택 등)이 해당된다.
- 지방자치단체에 신고된 노인복지주택(실버주택)으로 분양형만 해당된다.
- 주거용 오피스텔도 해당된다.

또한 주택연금 가입주택은 가입자 또는 배우자가 실제로 거주(주민등록전입)하여야 한다. 그러나 아래의 경우에는 실거주예외에 해당되므로 공사의 승인을 받아 예외로 운영할 수 있다.

<표2> 실거주예외 인정사유

◈ 주택연금의 기본구조를 알아보자 ◈
주택연금은 주택담보대출과 유사한 구조로 운영된다. 신청자의 주택 감정가를 기준으로 매월 일정금액이 지급되며, 이는 대출과 연금의 결합 형태로 볼 수 있다.
주택연금은 첫째, 주택에 대한 가격평가 및 가입자격 여부 심사가 이루어지고, 둘째, 금리와 연금수령금액이 결정되며 마지막으로 정기적으로 연금이 지급되는 구조이다.

◈ 주택연금의 수령은 다음과 같이 이루어진다 ◈
(1) 종신지급의 수령기한과 승계
주택연금의 수령기한은 소유자 및 법정혼 배우자(사실혼 배우자는 안 됨)의 사망 시까지 종신이다. 다만 이용 도중에 이혼이나 재혼하면 그 배우자는 주택 연금을 승계받을 수 없다. 미혼인 가입자가 주택연금 이용 중에 혼인으로 배우자가 생기게 되는 경우, 가입자가 사망하면 혼인한 배우자 역시 승계 할 수 없다. 즉 가입 당시 혼인관계였던 배우자만 연금을 승계할 수 있다.

(2) 주택연금의 지급은 다음과 같은 사유가 발생하면 지급이 정지된다.
- 부부 모두 사망한 경우 지급이 정지된다.
- 부부 모두 주민등록을 이전한 경우, 단 공사 사장이 인정하는 사유에 해당 하는 경우로서 공사의 승인을 받은 경우는 예외 인정된다.
- 부부 모두 1년 이상 계속하여 담보주택에 거주하지 않은 경우, 단 공사 사장이 인정하는 사유에 해당하는 경우로서 공사의 승인을 받은 경우는 예외 인정된다.
- 매각이나 양도로 소유권을 이전하거나 화재 등으로 주택이 소실되어 주택 소유권을 상실하는 경우 지급이 정지된다.
- 담보주택 이외 주택을 3년 내 처분하는 것을 조건으로 가입했으나 이를 처분하지 않은 경우 지급이 정지된다.
- 담보주택을 공사 동의 없이 임대하거나 주택 전부 또는 일부를 주거 외 다른 용도로 사용하는 경우 지급이 정지된다.
- 가입자가 공사에 지급정지를 요청하여 공사가 승낙한 경우 지급이 정지된다.

(3) 주택연금을 수령하는 방법은 다음표와 같이 종신지급방식과 확정기간방식으로 구분한다.

<표3> 주택연금의 수령방식

(4) 수령금액의 결정요인은 다음과 같다.
수령금액은 주택가치, 신청연령, 금리 등에 의해 결정됩니다. 주택 감정가가 높을수록 지급금액이 증가하며, 연령이 많을수록 높은 금액을 받을 가능성이 있다. 그리고 연금산정이자율에 반영되는 변동금리 수준이 낮을수록 높은 금액을 받게 된다.
앞서 설명한 대로 주택의 공시가격(12억원 이하)은 가입 여부 결정기준이 되며, 주택의 시세가 연금지급금의 기준이 된다.
공시가격 12억원은 시세 약 17억원에 해당하지만, 연금액 산정 시 주택의 시세가 12억원인 경우와 17억원인 경우 연금액에는 차이가 없다. 왜냐하면 월지급금 산정 시 최대 12억원까지만 시세를 인정하기 때문이다.

(5) 연금의 담보 제공방식은 2가지가 있다.
주택연금은 주택소유자가 소유권을 가지고, 공사는 담보주택에 저당권을 설정하는 저당권방식과 주택소유자가 주택을 공사에 신탁(소유권 이전)하고 공사는 우선수익권을 담보로 취득하는 신탁방식이 있는 바, 저당권 방식은 소유자 사망시 남은 배우자가 자녀 공동상속인의 100%동의를 받은 후 소유권 이전등기를 하여야 하는 점이 별도 절차없이 연금을 자동승계할 수 있는 신탁방식과 차이가 있다.

다음회에는 주택연금의 비용(금리)과 가입의 장단점 등을 알아보고자 한다.

<필자소개>
서울대학교 경영학과 졸업, 경영학박사(재무관리 전공)
금융감독원 리스크감독·검사팀장, 딜로이트 컨설팅 상무
저서 : 『시장리스크(FRTB 2019』 2%의 모든 것』(2019.6, 2021,6)
『노후리스크, 돈의 최후통첩』(2025.11)

 

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