市, 212곳 중 86곳 사업지연ㆍ갈등 보여 일정기간 미추진땐 자동취소방안 모색

[시민일보] 인천시가 무분별하게 지정돼 있는 주택재개발사업지구를 비롯한 정비예정구역에 대해 합리적인 개발을 위한 대안 찾기에 나섰다.

시는 지난 2002년 도시 및 주거환경정비법 제정되면서 현재 212곳이 정비예정구역으로 지정됐지만 실질적인 효과가 나오지 않는다고 보고 이에 대한 대책을 마련해 구도심의 계획적 개발을 추진한 것이라고 5일 밝혔다.

정비예정구역이 이 같이 급증한 것은 지난 2002년 도시 및 주거환경정비법 제정에 따라 기본계획을 수립할 경우 10년 단위의 예정구역을 일시적으로 우선 지정한 뒤 나중에 개발한다는 규정에 따르면서 빚어진 현상이다.

▲현황= 현재 인천지역에 정비예정구역으로 지정된 지역은 모두 212곳 1532만5853㎡다. 이 가운데 주거환경개선사업지구는 14구역 110만1770㎡며 주택재개발사업구역은 121구역 880만973㎡, 주택재건축사업은 45구역 181만6461㎡, 도시환경정비사업은 24구역 81만5349㎡다.

사업 유보구역은 8구역 279만1300㎡다. 인천시의 정비예정구역은 서울 922구역과 부산 478구역, 대구 329구역 보다는 적지만 대전 202구역, 광주 141구역, 울산 94구역보다는 많은 수치다.

정비예정구역 가운데 추진위가 구성된 구역은 39곳이며 정비구역지정은 51곳, 조합설립이 49곳, 시행인가 13곳, 관리처분 3곳, 착공 5곳, 준공 16곳이며 추진위 조차 구성되지 않은 구역도 36곳에 이른다.

▲무엇이 문제인가= 지난 2002년 제정된 도시정비법에는 10년 단위로 정비예정구역을 우선 지정할 수 있다고 명시돼 있어 주민들이 요구사항이 법에 충족되면 정비예정구역으로 지정했다. 즉 노후도 40%만 충족해도 정비예정구역에 포함할 수 있었던 것이다.

이로 인해 주택재개발사업지구 121개 중 45개 구역이 정비예정지구로 지정됐다. 여기에다 사업추진 과정에서 주민들간의 분쟁은 물론 시행사와 시공사를 상대로한 분쟁이 끊이지 않고 있다. 시는 갈등구역으로 모두 86곳을 지목하고 있다.

갈등구역에는 행정 및 심판, 민사소송 등 모두 35건의 소송이 진행되고 있으며 조합 임원진 불신 7곳, 구역내 제척 및 대토요구 등으로 8곳이 갈등을 빚고 있다. 추진이 지연되는 구역은 모두 36곳으로 시공사 미선정이 5곳, 동의율 부족이 6곳, 추진일정 재검토 7곳, 정비사업 무관심 등이 18곳으로 분류된다.

갈등 및 추진 지연 구역은 모두 71곳으로 대다수가 동의서 징구에 대한 하자나 조합원 분담금 과다, LH공사 및 인천도시개발공사 자금사정에 따른 추진일정 재검토 등이 문제로 떠오르고 있다.

시는 특히 도시계획세에 의존하는 도시정비기금이 부족해 임대주택 또는 소형주택에 대한 시 자체 매입이 불가능해 LH공사에 매입을 의존해야 하는 형편이다.

더군다나 정비예정사업지구에 대한 정비기반시설 설치비 지원이 부족해 사업 초기에서부터 어려움을 빚어내고 있다. 정비예정사업 지구 가운데 가장 어려움이 초래되는 구역은 주거환경개선사업 지구로 LH공사나 인천도개공이 자금사정 등으로 사업 추진을 지연하고 있다.

이로 인해 LH공사가 당초 추진하려던 대헌학교 뒤와 용마루, 십정2동, 송림4구역은 사업이 상당 기간 지연될 것으로 보인다. 여기에 인천도개공이 추진하려던 송림초교 주변 개선사업은 공사채 발행이 보류됨에 따라 내년 이후부터 보상이 시작될 것으로 보인다.

▲대책은 없는가 = 시는 우선 노후·불량건축물 점유비율을 현행 40%에서 60%이상으로 상향한다는 방침을 세워놓고 있다. 무분별한 재개발과 재건축을 사전에 막기 위한 방안이다.

이와 함께 시는 노후 및 불량건축물 점유비율 상향 조정에 이어 접도율과 과소필지, 호수밀도 등 3가지 중 2가지 이상 충족해야 정비계획 수립이 가능하도록 요건을 강화하기로 했다.

특히 현재 국토부에서 추진하는 주거지 종합관리계획이 마련돼 현행 10년 단위 정비예정구역 선지정에 대한 법이 개정될 경우 시 조례를 강화해 정비예정지구에 대한 사업 조건을 개정할 계획이다.

시는 또 국토부가 법 개편을 추진하는 정비사업 일몰제를 적극 도입해 정비사업이 단계별로 일정기간 추진되지 않을 경우 자동 취소하는 방안도 추진할 예정이다.

시는 주요 갈등 요인으로 작용하고 있는 정비사업 비용에 대해서도 사전고지제를 도입해 적극 운영해 나가기로 했다. 사전고지제는 사업 초기단계에서부터 조합원으로에게 소요 사업비 및 향후 분양가 등을 통보하고 준공 후 관리처분 단계에서 정산하는 절차다.

이 과정에서 비용 및 가액 변경이 10%를 넘을 경우 조합원의 3분의 2 이상 동의를 받도록 강제화할 방침이다. 시는 도시계획세의 10%로 확보되는 도시정비기금을 연차적으로 확보해 정비기반시설 확충에 주력해 나가기로 했다.

올해까지 시가 확보한 도시정비기금은 142억 원으로 서울의 1조470억 원, 경기 4752억 원, 부산 2100억 원에 비해 턱 없이 부족한 상태다.

시는 오는 2020년까지 필요한 정비기금은 임대주택 매입비 1조3906억 원, 정비기반시설비 1372억 원, 정비계획수립비 97억 원, 공공관리제 982억 원 등 모두 1조6357억 원이 필요할 것으로 분석하고 있다.

이에 따라 주택재개발 임대주택 건설의무 조항(전체 세대수 17%건축)에 맞춰 국토부가 이를 의무 인수할 수 있도록 국토부와 협의를 진행할 계획이다.

시 관계자는 "지난 2002년 정부가 제시한 정비예정과 관련된 법으로 인해 서울은 물론 인천에도 많은 지역이 정비예정구역으로 동시다발적으로 지정됐다"며 "그러나 현 시점에서 잘못된 부분이 지적되면서 이를 개정해 보다 합리적인 정비사업이 이루어지도록 하겠다"고 말했다.

이 관계자는 또 "주거환경개선사업은 도시 저소득 주민들을 위한 친 서민 정책으로 국가차원의 정책적 지원이 절실하다"고 덧붙였다.

이상태 기자[email protected]

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