올해처럼 부동산시장이 조정기를 거칠 때에는 어떻게 투자전략을 짜야 할까.

올해는 부동산 시세가 일정한 박스권에 갇힌 채 수요나 정책에 따라 등락을 거듭하는 이른바 ‘박스권 장세’가 펼쳐질 것으로 예상되면서 부동산 투자자들의 고민이 커지고 있다.

부동산정보업체 스피드뱅크의 박선홍 대표는 “지난해와 같은 부동산 가격 급등기에는 공격적인 투자 전략이 높은 수익을 가져다 줬겠지만 올해와 같은 조정기는 신중하고 치밀한 투자 전략을 짤 필요가 있다”고 조언했다.

다음은 스피드뱅크 경제연구소가 제시하는 조정기에 대응하는 5가지 부동산 투자 전략.

부동산경기가 가라앉을 때 나타나는 현상 중 하나가 신규분양 아파트 미계약 물량의 증가다. 미분양 물량은 분양 초기부터 남아 있는 물량이지만 미계약분은 청약률은 높았는데 초기 가수요자들이 계약을 포기한 물량이다. 따라서 구조적인 문제가 있는 아파트가 아니라면 시간이 지난 후 가치를 인정받을 수 있다.

또 미계약 아파트는 분양업체들이 계약금과 중도금 납부조건을 완화하는 경우가 많다. 따라서 모델하우스를 직접 방문해 실무자와 협의하면 의외의 성과를 얻을 수 있다.

조정기에는 청약통장을 더 적극적으로 활용해야 한다. 활황기에는 분양이 있을 때마다 청약하지만 당첨되기가 하늘의 별따기다. 하지만 조정기에는 청약시장의 열기가 식기 때문에 당첨 확률이 높아진다.

주택보급률이 높아질수록 새 아파트에 대한 선호도가 높아진다. 또 부동산시장의 폭락 사태가 오지 않는 한 아파트 값이 분양가 밑으로 내려가는 일은 없다. 그렇다면 길은 정해져 있다. 청약통장은 지금 같은 조정기에 활용해야 한다.

외환위기와 같은 최악의 상황이 닥친다 해도 값이 덜 떨어질 상품 즉 가격의 하방경직성이 강한 아파트를 사야 한다. 주식시장에 빗대면 ‘블루칩 아파트’다. 이런 아파트는 시장이 회복세로 돌아서면 가장 먼저 오르고 상승폭도 가장 크다.

블루칩 단지의 구체적인 기준으로는 ▲유명 브랜드의 1천가구 이상 대단지 ▲지하철이 가까운 역세권 단지 ▲새로 개발된 신흥 주거지역 ▲중산층이 많이 살고 학군 선호도가 높은 단지 등을 들 수 있다.

지금은 주거여건이 다소 열악하더라도 앞으로 전철이나 도로, 철도 등이 개통되며 교통여건이 개선되는 지역은 침체기에도 안전하다. 이러한 지역은 개발 기대감이 지속적으로 투자심리를 자극하기 때문이다. 값이 좀처럼 떨어지지 않으며 하락한다 해도 시장 회복기에는 가격 복원력이 크다.

조정기 투자전략의 기본은 ‘조정기를 버틸 수 있어야 한다’는 것이다. 빚이 많으면 자신이 산 아파트가 장기적으로 상승하리라는 것을 알면서도 조정기를 견뎌내기 힘들다. 유망 아파트가 있더라도 반드시 자신이 감당할 수 있는 금융비용 내에서 투자에 나서야 한다.
/신혜권기자 [email protected]

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