규제수위 풀린 2007년 오피스텔 투자요령 업무용 임대해야 양도소득세·종부세 피할 수 있어

서초동·하월곡동 분양… 화성동탄 풍성주택도 눈길

그동안(2004년 6월이후) 오피스텔은 건축기준이 강화돼 전용면적 대비 업무용 면적이 70%로 의무화되고 온돌 설치도 안 됐었다. 특히 발코니 개조 대상에서도 제외되며 주거용으로써의 공간 효용성이 반감된 면도 컸다. 게다가, 1~2년간 수도권에서 신규 입주한 오피스텔의 공급량은 포화상태였고, 주거용 오피스텔에도 확실히 세금을 부과할 거라는 얘기까지 돌면서, 투자입지는 좁아질 수밖에 없었다.

그러나, 건교부가 오피스텔 건축기준을 개정해 전용면적 15평이하 오피스텔에 대해선 바닥 난방을 허용하겠다고 밝히면서 상황이 달라졌다. 2년 반만에 다시 규제수위가 풀리기 시작하면서 일부 숙식이 가능해진 역세권 오피스텔은, 주거 편의를 고려하는 독신자와 신혼부부들에게 주목받을 수 있으리라 기대되기 때문이다. 온돌설치를 차치하고라도 청약자격에 제한이 없는데다, 투기과열지구 내에서도 당첨 직후부터 분양권 전매가 무제한 가능한 이점,심지어 재당첨 금지에도 걸리지 않기 때문에 추후 유망물량에 청약하려는 이들에게 걸림돌이 되지 않기도 하다.

그러나, 무분별한 묻지마 투자는 금물이다. 오피스텔 시장의 차별화 현상이 더욱 더 커지고 있다는 점을 잊어선 안된다. 주거용 오피스텔의 투자는 당분간 신중할 필요가 있는데, 아직까지 아파트에 비해 핸드캡이 많은 편이기 때문이다.

오피스텔은 주택이 아니므로 주택임대사업대상이 아니고 1가구 1주택 양도소득세 면제대상도 아니라는 사실을 알아야 한다.(단, 건축물관리대장상 용도가 주거용인 경우나 실제 주택으로 사용됐을 경우 면제대상이 될 수도 있음) 그나마, 사업성이 나은 것이 업무용 오피스텔인데, 그도 마포나 용산, 강남구 삼성동이나 역삼동같이 오피스 밀집지역의 소형 오피스텔을 중심으로 임대수익을 창출할 수 있는 곳이 각광을 받고 있기 때문이다. 그러므로 가격상승여력도 중요하겠지만 매월 높은 임대수익률이 예상되는 곳을 따져본 후 신중히 매입하는(분양받는)것이 현명하다. 작년말 폭등한 집값에 반해, 소액의 자금으로 계약하고 중도금을 연기해주는 호조건의 분양물량이 출현하고는 있지만, 지역적/상품별 차별화, 공급과잉과 금리 상승을 간과해서는 안된다. 따라서 오피스텔의 경우 본인이 사업상, 업무상 필요할 경우나 임대수요가 기대되는 역세권 소형으로 분양을 받는 것이 좋겠다. 그리고, 오피스텔을 영업용(업무용)으로 사용·임대하고 있다면 양도소득세 중과나 종부세를 피 할 수도 있으니, 세제에 관련된 사항도 꼼꼼히 신경쓰는 것이 좋다. 즉, 소유자나 임차인이 사업자라면 사업자등록증 등, 사업을 하고 있다는 증빙서류와 사무용으로 임대했다는 임대차계약서 등을 챙겨놓는 것이 필요하다.

▲ 서초구 서초동 GS건설
서초구 서초동 1590-1번지 일대에 GS건설이 오피스텔 총26실과 주상복합 164가구를 공급할 예정이다. 오피스텔은 52평, 54평형 규모이고 주상복합은 54-101평형 규모이다. 교통시설로는 서울지하철 3호선 남부터미널역, 2호선 서초역에서 도보로 10분거리이고 교육시설로는 서초중, 서초고, 서울고, 서울교대 등이 있다. 편의시설로는 궁현공원, 서리풀공원, 서초국제전자센터, 예술의전당 등이 있다. 서초구는 그동안 중대형아파트 분양이 뜸했던 데다 삼성타운, 사당역 공영주차장 주상복합 계획 등 주변에 개발호재가 있다.

▲ 성북구 하월곡동 극동건설
극동건설은 성북구 월곡동 46-73번지 외 72필지, 월곡특별지구단위계획구역 지역에 서울 동북부지역에서 가장 높은 41층 2개동 규모의 대형 초고층 주상복합, 오피스텔을 분양 할 예정이다. 2008년 7월 완공 예정으로 연면적이 12만5300㎡에 달하며 건폐율 54.37%에 용적률 396.60%로 지어진다. 총 120가구 중 모두 일반분양하고 55~67평형에 규모이다. 오피스텔은 따로 106세대가 포함되어 있다. 시공사는 극동건설, 시행은 코업피엔씨㈜가 맡아 공동주택을 비롯해 판매시설, 근린생활시설 등의 복합시설이 들어설 예정이다. 지하 1층∼지하 5층까지는 대형 할인점, 상층부에는 호텔식 고급 아파트(200가구 )가 각각 배치될 예정이다. 전평형 가변형 벽체가 들어갈 예정이지만, 아직은 구체적인 것은 아니고 계획상이다.

▲ 중구 순화동 동부건설
중구 순화동 1-67번지 일대에 동부건설은 도시환경정비사업 일환으로 주상복합, 오피스텔을 공급할 예정이다. 순화1-1구역 재개발로 오피스텔은 총154실 중 94실 일반분양하고 주상복합은 총156가구 중 94가구 일반분양할 예정이다. 교통시설로는 2호선, 1호선 시청역 도보 5분거리이고 교육시설로는 미동초, 창덕여중, 인창중, 인창고, 이화여고, 이화외고, 경기대등이 있다. 편의시설로는 덕수궁, 서소문공원, 순화공원, 호암아트홀, 서울적십자병원, 성균관대강북삼성병원 등이 있다.

▲ 화성시 동탄지구 풍성주택
풍성주택은 화성시 동탄중심상업지구 16-1블럭 풍성신미주 위버폴리스 주상복합(오피스텔)을 공급한다. 아파트 46평형 200세대, 오피스텔 21~60평형 48실을 합한 총 248세대 규모로 중심상업지 메타폴리스와 연접하고 있다. 외벽전면 글라스 커튼월 시공과 2개동 중간에 스카이브릿지(20~21층 동간)를 설치할 계획인데, 평면도 가족구성 및 생활패턴에 맞게 방의 크기와 개수를 조정할 수 있도록 했다.

화성시 태안읍, 동탄면일원, 총 273만평에 조성되는 동탄택지개발지구는 135인/ha로 신도시중 가장 낮은 인구밀도와 신도시중 가장 높은 공원·녹지율(24.3%)을 자랑한다. 지구 서쪽에 국도1호선(1.5km)과 경부선철도가 병점역(전철)이, 동쪽은 경부고속도로 및 기흥IC(2km)가 위치하고, 북쪽은 지방도 338호선, 343호선, 수원 영통지구(신분당선전철 영통역 계획)와 연결되어 있으며, 남쪽은 지방도 317호선, 오산IC가 인접하고 있는 위치여서 교통여건도 원활하다.

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