땅값 상승·지하층 공사비 책정 탓에 분양가 안내려 공공택지개발지구에서 시행하는 아파트원가연동제가 전혀 분양가 인하효과를 내지 못하고 있다.

당초 ‘8.31 부동산 대책’때 정부는 아파트 분양가를 낮추는 방안으로 공공택지 내 아파트 분양가 연동제를 실시하기로 했다. 그러나 현재 분양이 진행중인 화성 동탄신도시에 이어 판교신도시마저 분양가가 크게 낮아지지 않으면서 당초 법 취지를 무색케 하고 있다.

분양가 인하효과가 없는데는 땅값 상승과 지하층 공사비에 대한 작의적인 책정이 가장 큰 요인 것으로 지적됐다.

정부는 원가연동제 부활 당시 분양가가 10~20% 가량 낮아질 것으로 판단했다. 하지만 동탄신도시의 경우 풍성미주아파트가 평당 754만원, 우미.제일아파트가 평당 730만원대에 분양하면서 이전보다 5% 가량 낮아져 사실상 인하 효과는 거의 없는 상태다.

판교지역도 건설교통부가 주변 땅값 상승으로 재평가를 실시키로 함에 따라 25.7평 초과 아파트 평당 분양가가 당초 예상보다 20만~100만원 가량 오를 전망이다. 이에 따라 중대형아파트의 분양가는 평당 1200만원대에서 1250만~1300만원으로 상향조정된다.

원가연동제에도 분양가격이 내리지 않는데 어떤 문제가 있는지 자세히 알아본다.

◇땅값 상승이 문제=원가연동제가 전혀 실효성이 없는 것에 대해 업계와 건교부 등은 땅값이 상승해 가격이 낮아진 것으로 보이지 않는다는 설명이다. 건교부측은 “동탄신도시의 경우 기존 아파트 땅값은 평당 330만~360만원이었으나 재감정을 하면서 땅값이 평당 440만원선으로 높아졌다”고 설명한다.

또한 “원가연동제 적용으로 건축비가 평당 100만원 정도 인하되는 효과를 봤다”며 “원가연동제가 적용되지 않았다면 분양가가 평당 820만원선까지 치솟았을 것”이라는 것이다.

건설업계에서도 “아파트 분양가는 건축비보다는 땅값에 의해 좌우된다”며 “땅값이 싼 지방 택지지구의 경우는 원가연동제 적용아파트와 민간 아파트의 분양가가 비슷할 것”이라고 예상했다.

◇금융비용+지하층공사비=표준건축비(평당 339만원)만 규제하고 금융비용과 지하층 건축비 등은 업계 자율적으로 책정할 수 있도록 돼 있는 점도 분양가 인하효과가 적은 요인으로 꼽힌다.

금융비용은 건설업체가 토지공사나 주택공사로부터 택지를 구입해서 분양할 때까지의 이자비용으로 평당 10만~30만원 가량 든다. 지하층공사비(표준건축비의 70%)는 공사 면적에 따라 평당 50만~100만원 정도 책정된다.

동탄신도시에서 분양하는 우미 제일건설은 가산비용(지하층 공사비+분양보증수수료+친환경건물 예비인증 등)으로 평당 116만원을 책정한 반면 경사지형이라 지하층 공사비를 많이 산정한 풍성신미주의 경우는 평당 152만원을 책정했다. 같은 지역이라도 지하층 공사비가 평당 40만원 정도 차이가 나는 셈이다.

◇개선방안은=원가연동제가 제대로 작동하기 위해서는 땅값을 낮추는 게 급선무다. 이를 위해서는 택지 조성원가를 떨어뜨려야 한다. 시민단체들은 택지원가 상승요인인 광역기반시설 비용을 국가에서 부담하면 원가를 10% 이상 낮출 수 있다고 주장한다.

또 효율적인 토지이용을 위해 용적률을 완화해 줄 필요가 있다. 조성원가가 평당 500만원짜리 땅도 150%의 용적률을 적용하면 평당 333만원이 되지만 200%를 적용하면 250만원으로 떨어진다.

건설업체가 자율적으로 지을 수 있도록 돼 있는 지하층을 표준건축비 안에 포함시킬 필요가 있다. 현재의 원가연동제 제도 하에서는 지하층을 파는 아파트가 팔지 않는 아파트에 비해 평당 100만원 이상 비싸질 수 있기 때문이다.

이와 함께 수도권 이외에서는 원가연동제로 인한 분양가 인하효과가 적은 만큼 전매금지기간을 대폭 축소할 필요가 있다. 주택법 개정으로 내년 2월부터는 중소형아파트 전매금지기간이 수도권은 10년, 지방은 5년으로 늘어난다.

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