시민단체와 실수요자들의 분양원가 공개 주장이 거세지면서 민간 건설업체의 분양가에서 분양수익이 과연 얼마나 차지하는지 논란이 일고 있다.

현재 시민단체들은 민간 건설업체들이 분양가의 30∼40%를 분양수익으로 가져가는 ‘폭리’를 취하고 있다면서 그 근거로 최근 서울시 도시개발공사가 발표한 상암7지구 분양원가 내역을 들고 있다.

평당 1210만원에 분양된 상암7단지 40평형의 경우 분양수익이 39.2%에 달해 총 분양가격 792억원 중 310억원을 분양수익으로 가져간 것으로 밝혀졌다.

하지만 주택협회는 이에 대해 각종 혜택을 받는 공기업의 사례를 민간기업에 적용할 수 없다고 반박하며 서울에서 분양한 한 아파트를 사례로 제시했다.

이 사례에 따르면 서울시내 38평 아파트의 경우 토지비가 분양가의 43%에 달하고 보증수수료, 각종 부담금, 기부채납비용 등 기타비용도 분양가의 11%를 차지해 분양수익이 2%에 불과한 실정이다.

하지만 전문가들과 건설업체 실무담당자들은 두 사례 모두 극단적인 경우를 예로 든 것으로 전혀 고려할 가치가 없다고 지적했다.

건설산업연구원의 이상호 박사는 “건설업체의 원가분석이나 수익성 분석 컨설팅을 수없이 수행했지만 두 사례처럼 극단적인 경우는 거의 없다”며 도개공이나 주택협회 자료 모두 비교기준이 될 수 없다고 잘라 말했다.

이 박사는 민간 건설업체의 분양수익은 공공택지를 저렴하게 분양받아 자체사업을 벌인 경우 분양가의 15±4%, 재건축사업의 경우 20%, 도급사업은 5±2% 정도라고 분석했다.

실제로 한 대형 건설업체가 지방에서 벌인 주상복합아파트 사업의 ‘사업성 검토서’를 입수해 분석한 결과 분양수익은 이와 비슷하게 나타났다.

실행공사비가 최종 확정된 후 이 사업의 매출액 즉 총 분양가격은 1922억원 이었으며 시공사의 경상이익은 101억원으로 분양가 대비 5.2%, 시행사 이익은 93억원으로 분양가 대비 4.8%에 달했다.

이 사업의 분양담당자는 “이 사업의 경우 시행사가 토지를 비싸게 매입해 시행사 이익률이 다소 낮은 경우”라며 “하지만 최근 들어 진행되는 분양사업의 경우 이 정도 이익률을 크게 벗어나기 힘들 것”이라고 말했다.

실무담당자들은 작년 상반기나 재작년 분양시장이 최고의 호황을 누릴 때 주상복합 같은 수익형 상품의 분양수익이 30%를 넘어선 경우는 있었지만 분양시장 침체기인 요즘에는 그러한 사례는 거의 없다고 지적했다.

공공택지를 싼 값에 분양받은 결과 각 시행·시공업체가 이익을 크게 낸 사업으로 꼽히는 지난해 용인 동백지구 분양사업도 분양수익이 개별업체별로 분양가의 15∼22% 수준인 것으로 확인됐다.

건설업계의 분양수익 수준이 이처럼 시민단체들이나 주택협회의 주장과 크게 다른데 대해 전문가들이나 실무담당자들은 양측 모두 자기합리화를 위해 ‘아전인수’격으로 정보를 해석하는 것 아니냐고 지적했다.

시민단체들은 분양원가 공개라는 시민운동의 목적을 위해 민간 건설업체의 분양 수익을 지나치게 부풀리고, 주택협회는 회원사들의 이익 옹호라는 존립 근거 때문에 터무니없이 낮은 분양수익을 사례로 제시했다는 지적이다.

이상호 박사는 “공공택지를 저렴하게 분양받아 벌인 분양사업의 경우 채권입찰제나 토지 경쟁입찰을 통해 개발이익을 환수해야 할 것”이라며 “하지만 왜곡된 주장으로 건설업체를 몰아붙이거나 감싸안기만 하는 태도는 시민단체나 협회 모두 버려야 할 자세”라고 말했다.

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