2004년 금융·세제분야등 후속대책 줄이어 올해 부동산시장은 정부와 시장이 팽팽하게 한판 `기(氣)싸움’을 벌인 것으로 요약된다.

정부는 전문가들조차 변경된 법과 제도를 따라가기 힘들 정도로 각종 대책을 쏟아냈으며 투기세력은 이에 질세라 빈틈을 계속 찾아다니면서 시장 분위기를 과열시켰다.

처음에는 건설교통부만 소방수로 나서 불끄기를 시도했으나 5월 이후부터는 국세청과 재정경제부, 행정자치부, 검찰 등 모든 관련 부처가 동원돼 진화작업을 벌였으며 그 결과 일단 시장이 냉각되면서 한숨을 돌리고 있는 형국이다.

분양권 전매금지 등을 골자로 한 5·23대책과 재건축 중소형 의무비율 확대 등을 핵심으로 한 9·5대책이 사실상 실패한 정책이라면 세제와 금융, 주택공급 등을 총망라한 10·29대책은 아직까지는 성공한 것으로 평가받고 있다.

특히 정부가 보유세를 크게 높이고 과세기준을 상향조정하는 등 10·29대책의 후속조치들을 잇따라 내놓고 있어 10·29대책의 약발은 내년에도 계속될 것이라는 전망이 지배적이다.

▲상반기=`9·4 대책’ 등 지난해 정부가 쏟아낸 대책으로 부동산 시장은 잠시 잠잠한 듯 했으나 행정수도의 충청권 이전을 천명한 참여정부가 출범하면서 대전·천안을 진원지로 뜨겁게 달아오르기 시작했다.

대전발 태풍은 재건축단지가 밀집한 서울 강남지역을 강타했고 그 파급효과는 금리인하 등과 맞물려 수도권과 신도시로 빠르게 확산됐다.

이에 따라 정부도 초반에는 발화 지점인 대전과 천안을 투기지역, 투기과열지구로 묶는 등 대책을 충청권에 집중했으나 불길이 서울 등 수도권으로 번지자 분양권전매 금지, 투기과열지구·투기지역 확대, 수도권 신도시 계획 발표 등의 맞불작전을 폈다.

그러나 금리인하 조치로 `백약이 무효’가 되려는 조짐이 나타나자 5월 들어 재건축 후분양, 주상복합아파트 및 조합아파트 분양권 전매 금지, 수도권 전역 및 충청권 5개시 투기과열지구 지정, 국세청의 부동산 중개업소 입회 조사, 부동산 보유세강화 등 정부가 내놓을 수 있는 대책은 거의 모두 쏟아냈다.

처음에는 건교부만 소방수로 나서 불끄기를 시도했으나 여의치 않자 국세청, 재정경제부, 행정자치부, 검찰 등 모든 소방당국이 동원돼 진화작업을 벌였다.

투기세력은 정부 대책의 허점을 찾으려 분주했고 정부도 그 허점을 뒤늦게 땜질하느라 분주한 상반기였다.

▲하반기=5·23대책 이후 한동안 안정세를 보이던 집값이 8월들어 서울 강남권을 중심으로 급등하기 시작하자 정부는 9월 초 부랴부랴 재건축대책을 내놓았다.

9·5재건축대책은 재건축 아파트 건설시 60% 이상을 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 국민주택 규모로 짓도록 의무화 한 것이 골자로, 투기세력이 강남권 재건축 단지에 몰리는 것을 최대한 차단하겠다는 의도가 깔려있다.

9·5대책에는 재건축 조합인가를 받은 뒤에는 조합원 지위를 양도하지 못하도록 하는 규정도 포함돼 있다.

그러나 9·5대책으로 재건축은 어느정도 잡혔지만 주상복합과 일반 분양시장이 반사이익을 누리면서 부동산시장은 다시 불안해 지기 시작했다.

일례로 송파구와 분당신도시의 주상복합 분양권은 9·5대책 이후 한달동안 무려 8%가 올랐다.

상황이 이렇게 되자 정부는 결국 금융과 세제 등을 총망라한 `10·29 부동산종합대책’을 내놓았다.

20가구 이상 주상복합 분양권 전매금지, 투기지역 주택담보인정비율 40%로 하향조정, 1가구 3주택자 실효세율 82.5%로 인상, 강북뉴타운 12~13개 추가선정, 고속철도 역세권 주택단지 개발 등 대책 하나하나의 파급력이 대단했지만 무엇보다 2차 대책에 포함된 부동산공개념의 영향력이 가장 컸다.

정부는 이후 보유세 대폭 인상, 과세기준 현실화 등 10·29대책의 후속조치들을 잇따라 내놓았다.

덕분에 10·29대책 이후 집값은 강남권 주요 단지를 중심으로 1억∼2억원씩 빠진뒤 약보합세를 보이며 현재 안정세를 유지하고 있다.

▲내년도 대책=내년에 나올 대책들은 10·29대책에서 발표된 내용이 대부분으로, 과연 얼마나 실현되느냐가 내년 집값 흐름의 주요 변수로 작용할 전망이다.

주요 대책들을 사안별로 보면 우선 `주택거래신고제’가 내년 2월께부터 시행될 예정이다.

주택거래신고제는 주택투기가 성행하거나 우려가 있는 지역에서 일정 규모의 아파트 등 공동주택을 거래할 경우 계약 체결일로부터 15일 이내에 인적사항과 주택규모, 거래가액 등을 시·군·구청에 신고토록 한 것으로, 이 제도가 시행되면 실거래가 확보가 가능해지기 때문에 부동산투기가 그만큼 줄어들 것으로 전망된다.

현재는 거래당사자들이 대부분 취득·등록세, 양도세 등을 적게 내기 위해 이중 계약서를 작성하고 있는데 앞으로는 부동산 거래자가 거래내역을 신고하지 않거나 허위로 신고할 경우 취득세의 5배까지 과태료가 부과된다.

또 내년 초부터 20가구 이상 모든 주상복합 아파트의 분양권도 전매가 전면 금지된다. 그동안은 300가구 미만 주상복합아파트의 분양권은 전매가 자유롭다는 점 때문에 투기세력이 대거 몰리면서 재건축과 함께 부동산투기의 진원지로 꼽혀왔다.

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