주상복합 이상과열… 10·29 대책후 침체 올해 부동산시장은 과거 어느때보다 변화가 많은 한해였다.

강남재건축아파트를 중심으로 가격이 급등했고 신행정수도 열풍으로 대전을 비롯한 충청권의 부동산도 초강세를 보여 또 다시 `투기공화국’에 대한 우려감이 높아졌다.

다행히 정부가 내놓은 `10.29대책’의 약효가 강력하게 작용해 시장은 다소 잠잠해졌고 내년까지도 영향이 미칠 것으로 전망되나 후속대책 등이 순조롭게 뒤따르지 않으면 언제든지 급등세로 돌아설 가능성이 있는 불안한 형국이다.

올해 부동산시장 결산과 내년 전망, 정부정책의 흐름을 3회에 걸쳐 점검해 본다.

2003년 부동산시장은 격동의 한해를 보냈다고 표현할 수 있을 정도로 시기별, 지역별 그리고 상품별로 시장의 변동성이 컸다.

아파트시장은 저금리 기조의 장기화속에 시중 유동자금이 다시 몰려들면서 강남재건축아파트를 중심으로 급등세를 보이기도 했으나 강력한 10·29 부동산대책으로 시장은 안정을 찾아가는 모습이다.

주상복합시장은 재건축아파트에 대한 정부 규제가 심해지면서 한때 아파트 투자의 대안으로 떠오르며 과열 양상을 보이기도 했으나 10·29대책후에는 마찬가지로 침체의 길을 걷고 있다.

다만 상가와 토지시장에는 10·29대책의 반사이익을 얻어 최근들어 투자자들이 더욱 몰려드는 실정이다.

▲‘차별화’ 현상 두드러진 아파트시장=아파트시장은 400조원에 달하는 시중 부동자금의 유입으로 올해도 상승세가 두드러졌다.

하지만 그 세부 내역을 살펴보면 지역별, 유형별로 심한 차별화 현상이 나타나 많은 아파트 소유주들이 지난해와 같은 상승세는 체감하지 못했다고 볼 수 있다.

부동산114의 조사결과에 따르면 서울 아파트시장은 올 한해 14.9%의 매매가격 상승률을 보여 지난해말 평당 994만원이던 가격이 이달초 현재 평당 1143만원으로 뛰어올랐다.

구별로는 강남(23%), 송파(25%), 강동(22%) 등 강남지역과 목동 신시가지가 위치한 양천(21%) 등이 높은 상승률을 보였지만 강북과 외곽지역은 대부분 10%에도 못미치는 낮은 상승률을 보였다.

수도권과 지방에서는 호재가 있는 지역을 중심으로 가격상승세가 두드러졌다.

강남의 영향을 많이 받는 분당지역은 올 한해 28%의 상승률을 보였으며 고속철역사가 들어서는 광명과 신도시 개발 예정지역으로 지덩된 김포시도 각각 22%와 21%의 가격상승률을 나타냈다.

행정수도 이전으로 서울의 투기꾼들까지 몰려들었던 대전은 전국에서 가장 높은 39%의 급등세를 나타냈으며 충남(17%)과 대구(12%), 경남(10%) 등도 투자자들이 몰리며 아파트가격이 많이 뛰어올랐다.

아파트 매매가격이 이처럼 전국 곳곳에서 급등세를 나타낸 반면 전세시장은 일년내 침체의 늪에서 벗어나지 못했다.

일반아파트와 비교해 재건축아파트의 가격상승세가 두드러진 것도 올해 아파트시장의 특징이다.

서울지역 재건축아파트 가격이 연간 23%에 달하는 상승률을 보인 반면 재건축을 제외한 일반아파트는 13% 상승에 그쳐 상대적으로 상승폭이 작았다.

올초 약세로 출발했던 재건축아파트 가격은 4월경부터 들썩거리기 시작해서 5·23대책이후 다소 주춤하는듯 하다가 다시 8∼9월 크게 상승해 9·5대책에도 불구하고 9월말까지 강한 상승세를 보였었다.

하지만 정부의 강력한 부동산시장 안정의지를 담은 10·29대책이 발표되면서 재건축아파트 가격은 꺾이기 시작해 11월초부터 12월 중순까지 6주간 하락세를 면치못하고 있다.

▲주상복합 ‘과열후 침체’…상가·토지는 ‘반사이익’=연초에 별다른 주목을 받지 못했던 주상복합아파트가 부동산 투자자들의 눈에 띄게 된 것은 5·23 부동산대책이후였다.

재건축아파트 후분양과 분양권 전매금지가 발표되자 분양권 전매가 자유로운 300가구 미만 주상복합아파트 시장으로 투자자들이 몰리기 시작했다.

5월말 청약을 접수한 광진구 자양동 더샵스타시티에는 8만9000여명이 몰려 아파트 부문 경쟁률이 70대 1을 넘어섰으며 이같은 과열 현상은 구로구 쌍용플래티넘, 분당 더샵스타파크, 광진구 트라팰리스 등으로 이어졌다.

과열 양상은 주상복합 분양권 가격에도 반영돼 서울지역 주상복합 분양권 가격은 올들어 지난달말까지 19%, 분당이 중심이 된 수도권은 무려 42%의 가격 급등세를 나타내기도 했다.

하지만 주상복합아파트도 10·29대책의 후폭풍을 벗어나지는 못했다.

정부가 300가구 미만 주상복합아파트에도 분양권 전매금지 등 강력한 규제책을 추진하면서 강남 논현동 동양파라곤이 미분양되는 등 주상복합시장도 서서히 침체로 빠져드는 양상이다.

상가시장은 악재와 호재가 겹치면서 상가종류별, 지역별로 희비가 엇갈린 모습을 나타냈다.

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