2억은 ‘거품’ 10·29 대책이 발표되자 2단계 조치인 부동산공개념제도의 시행 여부와 시점을 놓고 `현재 가격에서 안정되면 실시할 필요가 없다’는 논리와 `버블(거품)이 걷히지 않는 한 도입해야 한다’는 주장이 맞선 가운데 거품의 두께에 대한 분석이 잇따라 나와 관심을 끌고 있다.

4일 건설교통부가 정책수립에 참고하기 위해 내부적으로 작성한 `재건축 투자의 위험성 검토’ 자료에 따르면 시가 6억5000만원인 강남지역 재건축 아파트는 2억원 가량이 거품인 것으로 추산됐다.

이는 임대비와 매도 시점에서의 가격상승분을 수익으로 보고 매입가와 재건축분담금, 임시이주비용, 기회비용, 각종 세금 등을 비용으로 봐 산정한 것.

즉, 금리를 5%로 하고 2007년 입주 예정이며 취득, 보유세 등 각종 세금을 매입비의 6%라고 가정할 경우 매입비 6억5000만원, 재건축 분담금 8000만원, 기회비용 1억5000만원, 세금 4000만원을 더하면 임시 이주비를 고려하지 않더라도 총비용은 9억2000만원에 달한다.

따라서 2007년 집값이 9억2000만원이 되려면 연평균 9.4%, 또 물가상승률까지 따지면 12%는 올라야 수지타산이 맞는다는 계산이 나온다는 것.

또 이 아파트의 월세가 대략 100만원인 상황에서 임대수익으로 투자비를 회수하는데 75년이 소요돼 새 아파트가 들어서더라도 주택 감가상각기간이 보통 50년인 점을 감안하면 25년치 임대수익은 회수 불가능하다는 논리이다.

아울러 집을 사지 않고 8억8000만원을 연리 4%의 금융상품에 투자한다고 가정하면 재건축 아파트 임대수익의 배가 넘는 월 352만원의 수익이 생기는 만큼 앞으로도 재건축 투자수요가 지속될지는 미지수라고 건교부는 설명했다.

앞서 국토연구원 손경환 박사는 가격상승을 주도하는 서울 강남, 서초, 송파, 강동구에 기본가치를 40% 초과하는 거품이 끼어 있다는 조사결과를 발표한 바 있다.

손 박사는 “현재 가격으로 강남권 아파트를 사 보증부 월세로 전환할 경우 수익률이 3.7%에 불과, 최근의 회사채 수익률(5.3%) 등 다른 투자 수익에 비해 40% 떨어진다는 뜻”이라고 설명했다.

하나경제연구소 양철원 수석연구원도 최근 `서울 주택시장 버블 분석과 시사점’보고서에서 “이론적 적정가격(2001년 9월 기준)을 도출해 서울지역의 주택가격을 비교한 결과 2년이 지난 9월말 시세는 적정가격보다 8.28% 높다”고 밝혔다.

그는 “서울에서도 강남·서초·송파구의 아파트 가격은 평균 31.6%의 버블을 보였으나 노원·관악·성북구는 10.8%의 `역버블(적정가격보다 낮은 현상)’이 나타났다”며 “서울 아파트 가격의 빈익빈 부익부 현상이 심화되고 있다”고 진단했다.

LG경제연구원도 구체적인 버블 두께는 제시하지 않았지만 자체 분석한 `버블 가능성 지수’가 최근 7분기 연속 상승세라며 “현재 가격에 적잖은 거품이 형성돼 있으며 가격상승이 지속된다면 거품 붕괴의 가능성이 크다”고 경고했다.

반면 아파트값 상승이 수급과 저금리 기조 등에서 비롯됐고 기대이익(값이 오를 것에 대한 기대심리와 이것이 반영된 미래 가격)에 대한 분석이 충분히 반영되지 않은 점을 들어 `거품 분석에 거품이 끼었다’는 주장도 일부 나오고 있다.

한 증권사 연구위원은 “금리가 낮은 상황에서 전세 거주자들이 훨씬 쉽게 돈을 빌려 매매시장에 뛰어들 수 있고 `매매가가 오를 것 같다’는 예상 때문에 전세 살던 사람도 서둘러 내집 장만에 나서면서 전세가보다 매매가가 오르고 있는데 이를 모두 거품으로 보기는 어렵다”고 말했다.

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