국토연구원 ‘주택시장 진단’보고서 최근 지나친 집값 폭등으로 ‘버블(거품) 붕괴’ 경고가 계속 나오고 있는 가운데 서울 강남권 주택에 40% 이상 거품이 끼어 있다는 주장이 제기됐다.

또 행정수도 이전이 마무리되는 2010년께 물가상승률을 감안한 서울지역 아파트의 실질가격은 현재보다 10% 가량 하락할 것으로 전망됐다.

29일 국토연구원 손경환 박사가 내놓은 `주택시장 진단과 전망’ 보고서에 따르면 지난해부터 재건축 아파트를 중심으로 가격이 급등하면서 서울 아파트 시장가격이 기본가치를 상회, 거품이 형성되고 있다는 것.

특히 가격상승을 주도하는 서울 강남·서초·송파·강동구 등 강남권에는 기본가치를 40% 초과하는 거품이 끼어 있는 것으로 조사됐다.

지금도 버블논쟁이 계속되고 있지만 구체적으로 `거품의 두께’를 계산해 내놓기는 국토연구원이 처음.

손 박사는 “이는 전세가격이 대체로 하향안정세를 보이는데 비해 매매가격만 크게 상승하는데 따른 것”이라며 “현재 가격으로 강남권 아파트를 구입해 보증부 월세로 전환할 경우의 수익률이 회사채 등 다른 투자 수익에 비해 40% 떨어진다는 뜻”이라고 설명했다.

즉, 서울 강남지역 4개구의 아파트 평당 매매가는 지난 17일 현재 1812만원이고 전세가격은 630만원으로 35% 수준에 그치고 있으며 전셋값을 월세로 환산했을 때의 수익률이 3.7%에 불과, 최근의 회사채 수익률 5.3%보다 40% 가량 낮아 아파트값이 그만큼 떨어져야 수지타산이 맞다는 것.

그는 “1990년대초 일본에서 버블논쟁이 일어났을 때 도쿄대 노구치 류키오 경제학부 교수가 같은 계산법으로 도쿄의 집값이 절반으로 떨어져야 한다고 주장했고 결과적으로 그만큼 하락했다”며 “시장가격이 임대수익으로 대표되는 기본가치를 웃도는 것은 거품”이라고 강조했다.

또 “서울 강북지역은 거품이 거의 없고 서울 평균으로는 시장가격이 기본가치를 5% 가량 상회하는 것으로 나타났다”고 덧붙였다.

보고서는 향후 전망과 관련, 집값 상승을 초래한 직접 원인의 하나인 저금리는 이미 대부분 시장에 반영돼 은행 정기예금 금리가 8월말 현재 연 4.04%인 반면 서울 강남지역 아파트 투자의 기대수익은 연 5.1%로 부동산 투자의 리스크 프리미엄을 감안하면 수익률은 거의 차이가 없는 상태라고 밝혔다.

아울러 15개 시·도의 지난 17년간(1986~2002) 주택가격 자료를 토대로 장기균형 추세를 분석한 결과, 행정수도와 공공기관 이전 및 고속철도 개통에 따른 서울 인구감소와 주택보급률 상승, 인구증가율 둔화 등으로 명목가격을 물가상승률로 나눈 서울지역 아파트 실질가격은 2010년께 현재보다 약 10% 하락할 것으로 전망했다.

따라서 시장에 과도한 거품이 형성된 상황에서 강력한 대책이나 경제적 충격이 가해지면 거품이 터질 수 밖에 없는 만큼 거품이 서서히 해소되도록 연착륙을 유도하는 대책이 필요하다는 것.

이를 위해 집값 상승에 대한 기대심리를 줄여주는 한편 금융·세제·시장을 포괄하는 전방위적 장단기 대책을 내놓고 시행될 정책들에 대한 로드맵을 제시, 시장 주체들이 이에 적응할 수 있도록 해야 한다고 보고서는 강조했다.
김형록 기자 [email protected]

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