판교 투자가치 ‘빨간불’ 최근 경기 성남 판교신도시 일대 부동산에 대한 투자가치에 적신호가 확산되고 있다.

이는 부동산가격이 이미 상한가에 근접해 시세차익을 노린 투자는 수익성을 기대하기 힘들다는 든 상황이기 때문으로 풀이된다.

23일 현지 중개업계에 따르면 판교신도시 수용지구 내 단독주택이나 근린주택은 평균 3억5000만∼4억원선에 매도호가가 형성돼 수익성을 기대하기 힘든 것으로 나타났다. 또 신도시에 인접해 있는 개발가능 토지도 평당 1000만원선까지 가격이 치솟아 당분간 추가 상승은 힘들 것으로 보인다.

▲신도시내 투자 리스크 크다〓전문가들은 실제 현재 매매가가 3억5000만원대인 신도시 수용지구 내 단독주택의 경우 수익성은 낮고 투자 리스크는 너무 높다고 지적하고 있다.

현재 이들 주택이 주목받는 이유는 신도시 개발로 향후 주택당 평균 70평 안팎의 근린생활시설 택지를 조성원가의 80%선에서 분양받을 수 있다는 것 때문이다. 분양가를 평당 560만원으로 가정할 경우 기존 주택 매입금액 3억5000만원외에 택지구입비로 3억9200만원이 추가되는 셈이다.

물론 오는 12월로 예정된 수용구역내 토지 보상은 모든 보상액이 원주민에게 돌아가는 것으로 이에 따른 투자자의 투자비용 절감은 기대하기 힘들다. 따라서 총 투자비용은 금융비용을 제하고도 7억4200만원이다.

반면 신도시 개발 이후 근린생활시설 택지의 예상 평당가는 1000만원선(70평형의 경우 7억원)에서 형성될 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 예상 가격보다 투자비용이 더 들어가는 셈이다.

특히 조성원가와 향후 택지 평당시세 등이 유동적인 만큼 정확한 수익성을 장담하기 힘든 상황에서 수억원대 투자는 바람직하지 않다는 게 전문가들의 조언이다.

아울러 주택 거래 자체가 불법으로 소유권 이전 등기가 불가능해 공증이나 가처분 등 비정상적인 거래를 해야하는 것도 부담스러운 대목이다.

한국토지공사 관계자는 “판교신도시 개발 공람공고일 1년전인 2000년 10월 17일 이후 전입자는 택지를 분양받을 수 없기 때문에 이를 숨기기 위해 등기를 하지 않는 불법 거래가 이뤄지고 있다”며 “이러한 불법거래 사실을 다각도로 검증할 예정이어서 택지 분양을 노린 신도시 예정구역내 투자는 자제해야 한다”고 말했다.

▲인근 지역 땅값 단기차익 힘들어〓판교 신도시와 인접해 있는 경계지역의 땅값도 이미 오를만큼 올라 투자비용이 상당히 높은데다 개발 효과는 낮아 수익성을 기대하기 어려운 실정다. 현재 신도시 외곽지역의 개발 가능 주택지는 평당 350만∼400만원, 상업지는 평당 800만∼1000만원선을 보이고 있다.

그러나 이들 지역은 건물 신축 등에 따른 건폐율(대지면적 대비 건물바닥면적의 비율)이 20%로 묶여 있어 개발 효과가 미미한 수준이다. 예컨대 평당 1000만원을 주고 300평의 토지를 매입한다고 가정할 때 매입금액만 30억원에 달하지만 실제 건물 신축은 이의 20%인 60평까지만 가능하다.

3층 높이로 건물을 짓는다고 가정하면 건물 연면적은 180평에 불과해 개발이익이 터무니없이 낮은 것이다.
전재희 기자 [email protected]

[저작권자ⓒ 시민일보. 무단전재-재배포 금지]