허용연한 강화 … 강남등 수익성 떨어져 강남지역 재건축 추진아파트의 수익성에 ‘비상’이 걸렸다.

6일 업계에 따르면 △재건축허용 최저연수 강화 △안전진단 강화 △주거지역 종별 세분화 등 잇따른 악재들로 강남지역 재건축 추진아파트의 투자가치가 크게 떨어진 것 아니냐는 분석이 나오고 있다.

우선 서울시가 3일 서울시내 아파트의 재건축허용 최저연수를 20~40년으로 대폭 늘림에 따라 일부 강남권 아파트는 앞으로 수년간 길게는 10여년간 재건축을 추진할 수 없게 됐다.

서울시 조례가 이달부터 시행되면 80년 이전에 지은 아파트는 20년, 그후 지은 아파트는 1년이 지날 때마다 연한이 2년씩 늘어나 80년은 22년, 81년은 24년, 82년은 26년의 최저연수가 적용된다.

이에 따라 84년에 지어진 아파트중 예비안전진단을 통과 못한 단지는 오는 2014년에야 재건축을 추진할 수 있게 됐으며 준공년도가 83년인 아파트는 2011년, 82년인 아파트는 2008년에야 재건축 추진이 가능하다.

안전진단 세부규정이 법으로 명시되는 등 안전진단 절차가 대폭 강화된 점도 강남 재건축사업의 수익성을 떨어뜨리고 있다.

정밀안전진단을 실시하고자 할 때는 구청장이 사전에 서울시장에게 보고해 허가를 받도록 하는 등 기존 각 구청의 자의적인 재건축 허용을 철저히 배제하겠다는 것이 서울시의 방침이기 때문이다.

서울시 관계자는 “건물안전이 위험하거나 주거수준이 극히 열악한 경우가 아니면 재건축을 아예 기대하지 말아야 할 것”이라며 “개포주공 2, 3, 4단지처럼 예비안전진단을 통과한 단지들도 정밀안전진단을 통과하기 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

올해 강남 재건축아파트 가격상승을 이끌어 낸 고덕주공 1단지의 재건축 허용과 같은 사례는 더 이상 용납할 수 없다는 지적이다.

주거지역 종별 세분화는 재건축사업의 수익성에 결정적인 영향을 미치는 용적률을 크게 떨어뜨릴 전망이다.

많은 강남 재건축아파트의 추진위나 조합이 주민들에게 250% 이상의 용적률을 제안했으나 종별 세분화 과정에서 3종으로 분류되면 용적률 250% 이하, 2종으로 분류되면 200% 이하만이 허용된다.

서울시 도시계획과의 김명용 팀장은 “지구단위계획 수립시 조정될 수 있으나 종 세분화의 근본 목적은 친환경적인 도시 개발을 위해 개발밀도를 떨어뜨리는 것”이라며 “강남 재건축 추진아파트의 용적률 하향조정은 불가피하다”고 말했다.

이 경우 재건축되는 아파트의 층고 제한과 함께 전체 건립가구수는 물론 일반분양분이 줄어들어 사업성이 크게 악화될 전망이다.

부동산114의 김희선 전무는 “사실 강남 재건축 추진아파트들은 이러한 악재들이 제대로 반영되지 않은채 단순한 기대감만으로 가격이 형성됐다”며 “정책이 본격적으로 추진되면 강남 재건축아파트의 가격 거품이 서서히 빠질 것”이라고 전망했다.
박수현 기자[email protected]

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