안전진단 기준·조합원권리 강화 7월부터 도시 및 주거환경정비법이 시행돼 재건축 절차와 기준이 까다로워짐에 따라 ‘재산 불리기’를 위한 무분별한 재건축이 크게 위축될 전망이다.

대신 사업 승인을 받으면 절차가 순조롭게 진행돼 입주까지 걸리는 기간이 지금보다 훨씬 줄어든다.

경과 조치로 6월 30일 이전 사업계획 승인을 받은 경우에는 종전 주택건설촉진법(주촉법)에 따라 사업을 진행하면 되고 조합설립 인가를 받거나 안전진단을 통과한 경우 등도 새 법에서 그 절차까지 인정된다.

이와 함께 주택공급 규칙이 개정돼 서울 등 투기과열지구에서는 재건축 일반분양 물량에 대해 전체 공정의 80%가 끝난 뒤 입주자를 모집해야 한다.

▲선계획-후개발 원칙에 의한 정비사업 관리=인구 50만명 이상의 17개시는 도시·주거환경정비 기본계획을 반드시 세워야 하며 기본계획에서 사업예정구역별로 용적률 상한 등 기준을 정하고, 재건축 사업도 이에 따라야 한다.

300가구 또는 부지면적 1만㎡(3000평) 이상 재건축은 시장·군수·구청장이 수립한 정비계획 등 정비구역 지정안을 시·도지사가 수용해야 가능하다.

정비계획은 기반시설 규모, 건축물 건폐율·용적률·높이, 도시경관 및 환경보전 방안 등을 담게 되며 정비구역으로 지정되면 건축허가 등이 철저하게 관리된다.

300가구 및 1만㎡ 미만 재건축은 시·군·구 건축위원회가 건폐·용적률과 건축선, 도시경관, 환경보전, 재난방지, 기반시설 등을 종합적으로 검토한 뒤 결정한다.

▲안전진단 제도 개편=시·도지사가 안전진단 과정에 간여해 사전평가를 실시할지, 안전진단 시기를 조정할지 정하고 시·군·구청장은 이에 따라야 하며 시설안전 기술공단과 건설기술연구원이 안전진단 결과를 재검토한다.

재건축 판정을 위한 안전진단 기준이 제정돼 기준 및 평가방법이 구체화되고 분야별로 정해진 위원들이 예비안전진단을 실시한 뒤 전원합의제로 정밀안전진단 실시여부를 결정한다.

정밀안전진단은 구조안전(45%)에 설비성능(30%), 주거환경(10%), 경제성(15%)을 더해 종합 평가하게 되고 100점 만점을 기준으로 30점 이하는 재건축하고 56점 이상 유지·보수하며 31~55점은 시·도지사 등이 재건축 여부와 시기를 정하게 된다.

▲조합원 권익보호 강화=조합과 건설업체 공동사업시행 방식이 조합 단독시행 방식으로 바뀌어 사업시행 인가를 받은 뒤 경쟁입찰로 시공사를 선정해야 한다.

전문지식이 없는 조합에 자문을 해주는 정비사업전문관리업 제도도 도입된다.

주민 임의로 구성되던 조합설립추진위원회도 제도화, 토지 등 소유자의 2분의 1 이상 동의와 시장·군수·구청장 승인을 얻도록 의무화하는 동시에 조합설립 동의서를 받을 때도 비용과 그 분담, 사업완료 후 소유권 등을 알려주도록 했다.

정비사업에 참여하는 시공사에 대해서는 시공보증을 의무화, 조합과 시·군에 제출하고 시장·군수로부터 관리처분계획을 인가받은 뒤 건물을 철거하도록 했다.


▲사업절차 개선=토지만 갖고 있어도 매도청구가 가능하도록 해 보상가를 노린 ‘알박기’를 막고 단독주택지 재건축 사업도 5분의 4 이상 동의하면 추진할 수 있도록 했다.

모든 건물을 철거하지 않고 일부를 존치 또는 리모델링하는 경우 건축선과 일조권 확보 등을 위한 높이제한 규제를 적용하지 않는 등 인센티브를 주게 된다.

건물이나 토지의 소유자 확인이 곤란하면 2개 이상 일간신문에 2회 이상 공고하고 30일이 지난 뒤 감정평가액을 법원에 공탁하고 사업을 시행할 수 있다.

이밖에 상가소유자에 대해서도 새로 상가를 받지 않는 등의 조건을 갖추면 제한적으로 주택을 공급할 수 있도록 했다.

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