서울 강남지역 등의 재건축 아파트 호가가 급등하고 있는 가운데 건설교통부가 경보를 발령했다.

투기 수요가 몰리고 있는 서울 고덕, 개포, 가락지구와 강남지역 고밀도 아파트단지는 서울시 지구단위계획 변경 결정 또는 기본계획 수립 등이 전제돼야 하므로 실제 재건축 사업승인이 나려면 상당히 오랜 기간이 걸린다는 것.

특히 서울 강남구가 경제적 효용가치도 따져 재건축 허용 여부를 결정하겠다고 밝힌데 대해 ‘법을 무시하겠다는 발상’이라고 일축했다.

다음은 아파트 재건축과 관련해 투자자들이 따져봐야 할 조건.

▲지구단위계획 수립 여부=오는 7월 도시 및 주거환경정비법이 시행되기 전에 시공사를 선정하거나 안전진단을 통과하더라도 서울시의 경우 재건축 대상 아파트가 300가구, 부지가 1만㎡(3000평) 이상이거나 또는 저층지역 아파트의 높이가 7층 이상이면 도시계획절차에 따라 정비구역으로 지정한 뒤 지구단위계획을 세워야 한다.

따라서 계획 수립 기간이 최소 3개월 이상 걸리는 점을 감안하면 7월 이전에 사업계획을 승인받기 사실상 어려워 새 법을 적용받게 되기 때문에 지금과 같은 용적률 등을 적용받을 수 없다는 것.

건교부는 서울 강남구청 등 일부 기초자치단체가 재건축에 호의적이기는 하지만 지구단위계획 결정 권한은 서울시장에게 있어 주민들이 기대하는 수준으로 개발규모가 결정되기는 곤란하다고 강조했다.

▲용적률 등 개발밀도=재건축 아파트는 해당지역에 적용되는 용적률과 높이의 제한을 받게 되며 서울시의 경우 오는 6월말까지 일반주거지역을 3종으로 구분한 뒤 7월부터 용적률을 차등 적용할 예정이다.

즉 1종으로 분류되면 용적률은 150%, 높이는 4층 이하로, 2종에 해당되면 용적률은 200%, 높이는 12층 이하로 제한되고 3종으로 구분되면 높이 제한은 없지만 용적률은 250% 이하로 한정된다는 것.

◆추진단계별 적용될 법령=사업 추진 단계별로 새 법인 도시 및 주거환경정비법의 적용을 받느냐, 옛 법인 주택건설촉진법의 적용을 받느냐가 결정된다.

조합설립추진위원회를 구성했거나 시공사를 선정했거나 안전진단을 신청한 경우라면 재건축 가능 여부가 극히 불확실하고 예비안전진단을 통과했더라도 정비구역지정 등의 절차를 거쳐야 하기 때문에 주민들이 원하는대로 될 지 장담할 수 없다.

물론 새 법이 시행되고 서울시가 재건축 연한을 30년 이상으로 정할 경우 그 이하 아파트는 재건축 자체가 불허된다.

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