경매 넘어가도 보증금 반환 가능 주택거래 침체 속에서 신규입주 물량이 과다하게 공급되면서 곳곳에서 역전세난 현상이 일어나고 있다.

이사를 원하는 기존 세입자와 새로운 세입자를 구하지 못한 집주인이 전세보증금 반환을 놓고 갈등을 겪는 것.

세입자가 계약 만료 전 충분한 기간을 두고 계약 해지를 통보하고 법적 대응보다는 대화를 통해 문제를 해결하는 것이 가장 좋지만 대화의 여지가 없을 경우 신속하게 법적 조치를 취해야 한다.

역전세난을 대비해 세입자가 알아둬야 할 기본적인 법적조치에 대해 알아본다.

◆임차권 등기명령 신청 = 전세금을 반환받지 못한 상태에서 반드시 이사를 가야 하는 경우 임차권 등기명령을 신청하는 것이 좋다.

임차권 등기를 하면 집이 경매에 넘어가더라도 임차인의 대항력과 우선변제권이 유지돼 전세보증금을 반환받을 수 있게 된다.

임대차계약 만료시에는 집주인의 동의없이 임차권등기 설정이 가능하지만 임대차계약 만료전에는 집주인의 동의하에서만 가능하다. 임차권 등기를 하려면 임대차계약서 사본과 주민등록등본, 부동산등기부등본 등을 준비해 거주지 지방법원에 등기명령 신청서를 제출하면 된다.

법원은 신청서만으로 심리를 진행, 신청이 이유 있으면 임차권등기명령을 발령하고 등기소에 임차권 등기를 촉탁하게 된다.

임차인이 임차권 등기를 하면 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문에 안심하고 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 전출할 수 있다.

주의할 점은 등기가 완료된 시점부터 효력이 발생하기 때문에 반드시 등기부 등본을 통해 등기 완료 여부를 확인한 뒤 이사를 가야 한다는 점이다.

◆민사조정 신청 = 조정담당판사 또는 법원에 설치된 조정위원회가 조정안을 제시하고 합의가 이뤄지지 않는 경우 강제조정을 통해 신속하게 분쟁을 해결하는 제도로 관할법원에 조정신청서를 제출하면 된다. 조정안은 판결과 같은 효력이 있으므로 임대인이 법원조정위원회가 지정한 전세금 반환날짜를 지키지 않을 경우 소송절차 없이 바로 경매절차에 들어가게 된다.

다만 강제조정안에 임대인이 이의신청을 하게 되면 민사조정절차는 종료되고 보증금반환소송이 진행된다.

◆보증금반환청구소송 = 임차인이 임대인에 대해 제기하는 보증금반환청구소송은 소액사건심판절차에 따라 진행된다.

소를 제기하기 위해서는 우선 집주인에게 계약을 해지하겠다는 뜻을 담은 내용증명을 우편으로 전달하고 법원에 소장을 접수해야 한다.

집주인과 세입자가 이런 통보를 주고받지 않으면 계약기간이 암묵적으로 연장되는 것으로 간주되므로 계약 만료일에 집주인이 보증금을 되돌려 주지 않아도 문제를 삼을 수 있는 근거가 없다.

재판은 1회 원칙으로 피고가 불출석하고 답변서도 내지 않으면 즉석에서 원고에게 승소 판결이 선고된다.

판결에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 경매신청이 가능하다.

◆전세금 보장보험 가입 = 집주인이 전세계약이 끝난 뒤에도 전세금을 돌려주지 않을 경우 보험회사에서 전세금을 보상받을 수 있는 상품이다.

/김형록 기자 [email protected]

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