253억 들여 '회현동 뉴빌리지' 사업
주거지역 5.73㎢ 용도지역 재정비도
노후 저층주거지에 주차·안전·주민편의시설등 확충
제2·3종 일반주거지역 '용적률 한시 상향' 홍보 집중
정북방향 일조권 완화·특정 건축물 양성화등 안내도

 

▲ 지난 9월15일 다산동에서 열린 도시정책 현안 주민 설명회 ‘동네톡(Talk)’에 참석한 김길성 구청장이 인사말을 하고 있다.(사진=중구청 제공)

[시민일보 = 여영준 기자] 서울 중구가 남산 고도제한 완화에 이어 용적률·일조권 등 후속 규제 개선과 노후 주거환경 정비를 위해 전력을 기울이고 있다.  

구는 최근 회현동주민센터에서 '동네톡! 찾아가는 회현동 도시정책 현안 주민설명회'를 열고 뉴빌리지 사업의 추진상황과 달라진 건축제도, 회현동 행정복합타운 건립 등을 주민들과 공유했다.

올해 처음 도입된 ‘동네톡’은 노후 주거환경 개선 사업과 새롭게 바뀌는 도시·건축 제도를 동별 특성을 반영해 짚어주는 현장 밀착형 소통 창구다. 어려운 제도를 일상 언어로 쉽게 설명하고, 주민들이 가장 궁금해하는 점을 묻고 답하는 데 중점을 뒀다.

2024년 6월, 30년 넘게 주택 정비의 발목을 잡아온 남산 고도제한이 완화되면서 건축물 높이를 높일 수 있게 됐지만, 체감되는 효과로 이어지려면 다른 건축규제도 발맞춰 풀어야 한다. 회현동의 좁은 골목과 부족한 주차공간 등 생활 기반시설을 확충하는 것도 과제다.

이번 설명회에서 회현 뉴빌리지와 용도지역 재정비 등 주요 사업의 추진상황을 알리고, 건축규제 개선 내용과 활용 방안을 안내했다. 설명회에는 회현동 통·반장과 직능단체 관계자 등 주민 40여 명이 참석했으며, 중구건축사회 전문가들이 개별 건축 여건에 맞춘 상담도 진행했다.

구는 지난 9월 다산동에서 시작한 '도시정책 현안 주민설명회'를 오는 19일에는 명동에서 열고, 오는 2027년에는 지역내 모든 동으로 이어갈 예정이다.

■ 253억원 규모 회현 뉴빌리지 본격화 …도로·주차장 등 생활 기반시설 확충

▲ 지난 10월29일 열린 '동네톡! 찾아가는 회현동 도시정책 현안 주민설명회' 진행 모습. (사진=중구청 제공)

먼저, 총 253억 원 규모의 '회현동 뉴빌리지' 사업이 속도를 내고 있다. ‘뉴빌리지’는 재개발·재건축이 어려운 노후 단독·빌라 밀집지역의 주거환경을 개선하는 사업이다. 전면 철거 대신 주민이 자율적으로 주택을 정비하도록 지원하고, 정부와 서울시·자치구가 주차·보행·안전 등 부족한 생활기반시설을 확충한다.

사업 대상지는 회현동1가 164번지 일대 6만3944㎡다. 남산자락 경사지에 자리한 도심의 대표적인 노후 저층주거지로, 사업 선정 당시 3층 이하 건축물이 76.3%, 20년 이상 된 노후 건축물이 87.3%에 달했다. 남산 고도제한과 경사지라는 지역 여건으로 전면 철거 방식의 대규모 재개발은 쉽지 않았다는 게 구의 설명이다. 

구는 2024년 6월 주민과 함께 오랜 숙원이던 남산 고도제한 완화를 이끌어냈다. 이어 규제 완화가 주거환경 개선으로 이어질 수 있도록 같은 해 10월 국토교통부 뉴빌리지 사업에 도전해, 12월 국가 선도사업지로 최종 선정됐다.

구는 공모선정으로 국·시·구비 총 253억 원을 확보했지만 사업비를 투입하려면 뉴빌리지 사업계획을 법정 도시재생계획에 반영하는 절차가 필요했다. 구는 주민공청회와 서울시의회 의견청취 등을 거쳐 계획안을 마련했고, 지난 9월 서울시 도시계획위원회 심의 통과, 지난 10월8일 '서울역 일대 도시재생활성화계획 변경안'이 결정고시되면서 사업을 본격적으로 추진할 법적 기반을 갖췄다.

이날 설명회에서는 회현동 주민센터와 회현어린이집 부지를 활용해 공영주차장과 주민편의시설 등을 조성하는 계획을 상세히 안내했다. 도로 정비와 지능형 폐쇄회로(CC)TV 설치 등 생활안전 개선사업도 단계적으로 추진해 주민들의 불편도 줄여나갈 계획이다. 아울러 회현동주민센터는 행정복합타운 건립도 추진 중이다.

건축의 걸림돌로 남아 있는 용적률 규제를 풀기 위한 그간 노력도 공유했다. 서울시는 지난해 5월부터 소규모 건축물의 신축·정비를 활성화하기 위해 제2·3종 일반주거지역의 용적률을 2028년 5월까지 3년간 한시적으로 완화하고 있다. 제2종은 200%에서 250%로, 제3종은 250%에서 300%로 높였으며, 구는 용적률 완화에 대해 주민들에게 적극 알리고 있다.

■ 중구 주거지역 5.73㎢ 용도지역 재정비 추진

▲ 지난 10월 회현뉴빌리지 사업의 일환으로 CCTV를 설치하고 있는 모습. (사진=중구청 제공)

아울러 구는 근본적인 용적률 개선책도 마련하고 있다. 지난 4월 회현동을 포함한 중구 주거지역 전체 5.73㎢를 대상으로 '용도지역 재정비 방안 수립 용역'에 착수했다.

구의 용도지역 체계는 2003년 서울시 주거지역 종세분화 이후 큰 변화 없이 유지됐다. 그 사이 주거지역 내 대부분 건물이 준공 20년을 넘기며 노후화가 진행됐고, 정비수요는 꾸준히 늘었다. 하지만 이를 뒷받침할 제도는 과거 기준에 머물러 있다는 지적이 이어져 왔다.

구는 용역 결과를 바탕으로 용도지역 변경 전후를 비교하는 시뮬레이션 분석을 통해 도심 주거 특성에 적합한 차별화된 관리 전략을 세울 방침이다.

구는 오는 2027 상반기까지 지역별 토지이용 현황과 건축 여건을 분석해 합리적인 용도지역 조정 방안을 마련하고 서울시와 협의할 계획이다.

■ 한시적 용적률 완화·일조권 규제 개선·특정건축물 양성화 등 안내·개별상담

▲ 지난 10월 회현뉴빌리지 사업의 일환으로 열선이 설치된 도로 모습.(사진=중구청 제공)

이와 함께 일조권 규제 개선과 특정 건축물 양성화 제도도 안내했다.

지난 2025년 7월 중구는 남쪽이 높고 북쪽이 낮은 남산 일대의 '남고북저(南高北低)' 지형을 고려해 일정 요건을 충족하면 기존 정북방향 대신 정남방향 일조권 기준을 적용할 수 있도록 했다.

오는 12일부터는 개정 건축법에 따라 정북방향 일조권 기준도 완화된다. 또한, 일정 기준을 충족하는 주거용 위반 건축물을 합법적으로 사용할수 있도록 승인하는 특정 건축물 양성화 제도도 시행중이다.

 

■ 9월에는 첫 통네톡 진행

한편, 구는 지난 9월15일 다산동 주민센터 3층 다산마루에서 찾아가는 도시정책 현안 주민 설명회인 ‘동네톡(Talk)’ 첫 회차를 열고, 복잡한 건축규제 완화 방안을 구민 눈높이에 맞춰 직접 안내했다.

이날 설명회에는 지역 현안에 관심 있는 주민 40여 명이 참석했다. 구는 저층 주거지 건축규제 완화 방안을 비롯해 다산동 맞춤 현안인 휴먼타운 2.0 특별건축구역 지정에 따른 용적률·높이·일조권 등 완화 기준과 적용 방법을 심도 있게 다뤘다.

아울러 향후 시행을 앞둔 특정건축물 한시적 양성화 제도의 핵심 내용도 함께 전달했다. 참석자들은 변경된 제도를 놓치지 않기 위해 자료 화면을 휴대전화로 촬영하고 꼼꼼히 메모하는 등 높은 관심을 보였다.

이후 진행된 질의응답에서는 “4층으로 신축하면 엘리베이터도 넣을 수 있는지”, “특정건축물 양성화 대상에 우리 집도 포함되는지” 등 본인 소유 주택에 적용될 사례에 대한 질문이 집중됐다. 

 

이에 중구 건축사협회 소속 건축사가 각 사례에 답변을 내놓으며, 얽힌 규제에 대한 답답함을 즉석에서 해결했다.

기타 자세한 사항은 구 도심재정비전략추진단 도심재정비기획반으로 문의하면 안내받을 수 있다.

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