오는 5일부터 총부채상환비율 40%이내서 담보 대출 3.30 부동산 대책의 일환으로 금융감독당국이 주택담보대출시 총부채상환비율(DTI)을 적용키로 한 것과 관련 향후 월급 생활자들의 은행 대출을 이용한 투기지역내 고가아파트 매입이 점차 힘들어질 전망이다.

이는 아파트 구입시 은행 대출을 이용하는 것과 관련, 현행 주택담보인정비율(LTV) 40%을 적용하는 것 이외에 추가적으로 총부채상환비율(DTI) 40% 이내에서만 주택담보대출을 받을 수 있기 때문이다.


DTI는 부채상환능력 판단기준을 개인의 연간 소득에서 해당 아파트담보대출 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액이 차지하는 비중을 비율화해 나타낸 것을 말한다.

실례로 5000만원 연소득자가 시가 6억원짜리 아파트 담보대출을 받을 때 장기(만기15년) 분할방식에 따른 대출금이 45% 가량 감소하고, 단기(만기 3년)는 80% 가량 줄어든다.

금융감독위원회와 금융감독원은 30일 부동산 투기수요 억제를 위해 이같은 주택담보대출 리스크 관리 강화 방안을 마련, 내달 5일부터 시행키로 했다고 밝혔다.

감독당국은 최근 한달간 실시한 주택담보대출 실태점검 결과, 대출인의 채무상환능력을 고려하지 않고 주택담보가액 평가에 의존하는 대출관행이 근절되지 않고 있다고 진단했다.

이런 자금이 투기지역내 아파트 매입 자금으로 사용돼 부동산가격 불안요인으로 작용하고, 가계 및 금융회사의 건전성을 훼손하고 있다는 설명이다.

이에 따라 투기지역내 고가 아파트 신규 취득시 LTV 한도는 물론이고 DTI 40% 이내로 대출규모를 제한키로 했다. 적용 대상은 대출취급일 현재 소유권이전등기일(접수일 기준)로부터 3개월이 경과하지 않은 투기지역내 시가 6억원 초과 아파트와 아파트 분양권, 그리고 재건축·개발 지분을 담보로 하는 가계대출이다.

기존에는 배우자가 이미 주택담보대출을 갖고 있거나 30세 미만인 미혼 대출자에게만 DTI 조건을 적용했다. 이외에는 은행과 보험사에서는 LTV 40%, 저축은행에서는 60% 한도내에서 대출을 받을 수 있었다.

하지만 최근 강남 등을 중심으로 부동산 가격 불안이 재연될 기미를 보이자 모든 대출자에게 DTI 조건을 적용, 부동산 투기수요를 억제키로 했다. 적용대상 금융기관도 은행·보험·저축은행에서 농협·수협 산림조합 및 신협으로 확대키로 했다.

예컨대 연소득 5000만원의 차주에 대해 만기 15년, 원리금분할상환방식 대출을 취급할 때, DTI 40%에 해당하는 최대 대출가능금액은 2억원 수준이 된다. 단 다른 금융부채는 없고, 금리가 5.58% 고정금리라는 가정에서다.
이는 시가 6억원 아파트의 33.8%로 기존 LTV 최고한도인 60%까지 대출받을 수 있는 금액 3억6000만원보다 1억6000만원이 감소한 규모다.

만기 3년 일시상환방식대출시 DTI 40%에 해당하는 5000만원을 받을 수 있다. 이는 LTV 최고한도인 40%까지 받을 수 있는 금액보다 1억9000만원 감소한 것이다.

감독당국은 다만 해당 아파트를 담보로 하는 생계형 대출은 금융회사 여신위원회의 승인을 얻어 DTI 조건의 적용을 배제할 수 있도록 했다.

예외가 인정되는 생계형 대출은 ▲5000만원 이내 소액대출 ▲5000만원을 초과하더라도 긴박한 사업자금 마련 등 불가피성이 인정되는 대출 ▲이미 보유하고 있는 주택의 재개발·건축에 따른 이주비 및 추가분담금 대출 등이다. 대출취급일 현재 소유권이전등기일 이후 3개월이 경과한 아파트를 담보로 한 대출도 DTI 조건을 받지 않는다.

문재우 금감위 상임위원은 “이번 조치는 금융회사의 담보가액 평가에 의존한 주택담보 대출 관행을 해소하는데 중점을 둔 것""이라며 “부동산시장 및 주택담보대출 추이를 면밀히 점검해 이상징후가 발견될 경우 추가조치 등을 취할 계획""이라고 말했다.

/조정민 기자 [email protected]

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